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  如果说2015年用“股市”作为中国经济的关键词,那么2016年就是“楼市”。

2016年,房地产这盘棋风起云涌
分类:封面故事 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

从2015年年底中央经济工作会议中,中央提出“三去一降一补”开始,今年的房地产可谓用“风起云涌”来形容。中央到地方,各地政策从“去库存”到限购、限贷,楼市销售从量价齐升到交易量“腰斩”,土地拍卖从高价地此起彼伏到“解套”之忧……构成今年房地产市场全景图。楼市“盛宴”也让住宅金融属性愈发凸显。面对经济“脱实向虚”,中央首提抑制资产泡沫,多地调控不断升级,市场博弈进入“白热化”。

站在年末的时间节点上,回顾过去展望未来,短期房价涨幅过大及需求过度透支、热点城市调控持续加码、宽松货币环境叠加、人民币贬值预期,未来房地产业如何健康稳定持续发展,已经成为整个行业必须共同面对的课题。

房价:扶摇直上,区域分化

根据西南财大经管学院的研究显示,2014年房地产占我国市民总资产的66%,远高于美国的35%,可以说房价的任何一个细微波动均牵动着普罗大众的心。2015年在“330”新政及多轮降准降息催化下,以深圳为代表的一线城市房价快速攀升,部分楼盘不到一年涨幅超过100%。2016年春节后,合肥、厦门等热点城市逐步接过一线城市上涨的接力棒,开启房价疯涨模式。截止到2016年9月,全国70个大中城市房价同比上涨9.3%,北京(30.4%)、深圳(34.5%)、上海(39.5%)、南京(43.0%)、厦门(47.0%)等城市房价同比涨幅均超过30%。从7月末国务院常务会议提出抑制资产泡沫,到国庆期间21城调控密集出台,调控持续加码为高温楼市降温。据中原地产统计,截止到12月首周,整体房价恢复平稳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,对于今年出现的房价疯涨的问题主要由三方面构成。第一,房价的涨速过快或涨幅过大,随着人们把房地产的过度金融化,使得今年各类投资投机炒房需求比较多;第二,上涨持续时间长,基本上上涨态势贯穿了全年;第三,上涨的原因有多样性,比如说首付贷等违规的做法。

一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,房价过快上涨势头得到遏制,房价走势明显趋稳。根据国家统计局发布的15个一线和热点二线城市10月下半月的新建商品住宅价格变动情况数据,与10月上半月比,10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外,北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;广州新建商品住宅价格环比持平;其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落,回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。

房价有所回落,但是否会一直持续下去?在中国房地产数据研究院院长陈晟看来,房价成螺旋式上升发展的趋势,还可以持续十年。“目前的阶段只是针对小周期内抑制风险、土地泡沫等狂躁局面的一种调控措施,不会成为拐点。”

“相信随着城镇化和城市的落差以及特色小镇的发展,房地产行业仍会存在前进动力和机遇。”陈晟向《中国经济信息》记者解释道。我国城镇化率在2015年时达到56.1%,据招商证券分析,在城镇化率到达70-75%的区间以后,房地产业才能切换成为经济的滞后指标,也即,意味着在突破切换区间之前,房地产仍然是拉动经济的支柱,经济的变化有其内在的规律,城镇化的水平决定了地产作为经济支柱的持续性。

随着一线城市转移成本提高以及二线城市配套基础设施的完善,部分二线城市也成为劳动力转移的重要选择。以天津、厦门、福州、郑州为例,自2005年以来,这四个城市的城镇常住人口均呈现持续上涨的趋势。其中,天津上涨幅度最大,截至2015年,城镇常住人口达1278万人,年均增长率4.5%。未来热点二线城市仍将继续吸纳转移劳动力,住房需求基础较为坚实。

地价:供不应求,高溢价拿地不断

根据克尔瑞统计,至2016年8月底,单价、总价地王数量已有194幅之多,创历史新高。仅8月全国密集成交48宗单价、总价地王,其中溢价率主要集中在100%-200%的区间范围内,占比多达54%;其次为200%-500%和50%-100%,占比分别为21%和15%。

与此同时,财政部数据也显示,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元人民币,同比增长15.2%,而去年同期降幅超过25%。国土资源部门数据显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%,凸显地价涨幅之快。

10月份热点城市相继出台调控政策之后,土地市场明显降温,一二三线城市土地溢价率在调控政策出台后均下滑明显。据民生证券数据显示,100个大中城市成交土地规划建筑面积环比下滑27%,土地溢价率回落37.25个百分点;一线城市成交土地规划建筑面积逆市上升,环比增长20%,二线城市则大幅下滑,环比下降38%;三线城市略有上升,环比增长6%。但到了11月,局势大不同。

11月末的两天,广州卖地吸金309亿元,龙湖首开以32亿元竞得的白云新城宅地,刷新了广州单价地王纪录。很多人感叹“熟悉的地王又回来了”。“之前的政策都比较温和,加码也是必然的。房价、地价还没控住,新的政策才陆续出台。”严跃进表示,从本轮行业调控视角看,土拍持续高烧还是大大超出了政策预期。为了真正达成2016年的调控目标,防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手,不排除地方政府将进一步出台加码政策,以期土地调控必须取得预期效果。这已经在部分城市有所体现。长沙11月地王拍出两天后,长沙市便宣布即时实施7条调控措施,正式加入全国楼市调控的行列;11月28日,天津和上海也相继加码调控,全面收紧信贷。

“地价问题,对于我国房地产来说是一个比较特殊的问题,比如说地价实际上在今年资产泡沫问题中占有很重要的地位,对于此类问题,相比过去来说,说明房企拿地层面有各类违规资金进入。”严跃进表示。

今年,“地王”拍地的疯狂再次刺激了人们的眼球,“面粉”超过“面包”竟成常态(成交楼面价高于周围小区当时的参考房价)。中原地产统计显示,截至9月底,北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%,二线城市涨幅达到86.7%,远超房价上涨幅度。

从经济增长的角度看,房价随经济平稳增长是合理的,但是在中国房地产被赋予了更多的意义,其作为经济增长支柱地位并未改变,土地财政直接关系到地方政府的财政经济增长。地方政府对于房价的管理必然直接影响到土地出让金的收入,所以出现了调控政策的执行情况的不确定性,政府也期望土地价格能随房价水涨船高。

除此之外,严跃进也表示调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。土地市场的供需不平衡,导致土地价格难以下降、地王频出,尤其是一线城市。

对此种问题,陈晟建议到,针对特大型城市必须要在没有新增土地的情况下,突破政策激活存量。毕竟特大型城市的需求很旺盛,必须要把低效的土地变成适合大家生活居住的空间,在政策上政府当有所作为,不能懒政和惰政,不愿意做存量土地激活的政策或改变。比如深圳,从2012年开始,进入以“存量二次开发为主”的土地利用阶段。直至近日,深圳正式印发《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》,开启通过围填海计划来拓展城市用地的意图。也正是深圳这样在存量土地寻求改革的城市,才敢于放开户籍容纳人口。

去库存:整体有效,分化严重

2014年初开始,房地产投资增速持续下滑,库存不断攀升,销售增长出现疲态,土地出让收入也开始下滑,地方政府风险积累,房地产投资成为拖累固定资产投资乃至宏观经济增长的痛点。在此背景下,政府出台一系列刺激政策。2014年11月起央行连续六次降息,维持资金的宽松格局;2015年央行联合多个部委出台“330”新政,降低贷款首付比例,营业税改为满二即免税,随后各地纷纷出台配套政策;2015年11月10日,中央财经领导小组第十一次会议上,习近平总书记首次表态要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。随后中央经济工作会议上,“去库存”被定位为中国2016年的五个主要任务之一。

多重政策叠加的效果不断释放,一线城市房地产市场率先复苏,而二三线城市市场表现差强人意,造成了严重的分化格局。从价格来看,据民生证券数据显示,2015年3月起,一线城市连续保持了近20个月环比连续正增长,累计涨幅高达40.74%,二三线城市价格环比涨幅转正,但是仍远远低于一线城市涨幅,一线城市和二三线城市价格差距不断加大。相对价格来看,二三线城市相对价格基本保持同幅变化,一线城市与二三线城市价格比不断攀升,2016年9月,一线城市与二线城市价格比达到3.5,与三线城市价格比值达到5.51。

对此,严跃进也向《中国经济信息》记者表示,对于国情复杂、经济发展极度不平衡的我国来说,去库存的问题需要通过市场分化的前提来进行分析。部分三四线城市尤其是经济落后的三四线城市以及沿海的一些三四线城市,库存规模非常高,去库存压力当然也非常大。而热点城市主要是补库存的导向。此类城市部分郊区市场还是存在一定的去库存压力,但显然压力相对较小。

据民生证券表示,多数一线城市及热点二线城市的库存去化周期在2015年4月前后达到近期高点,之后一路下行。这得益于宽松的货币政策,以及房地产去库存政策。截止到12月2日,南京、上海、惠州、南昌等热点城市库存去化周期均不足5个月,供求关系依旧紧张。

与此相对应的是,相比经济比较发达、人口涌入量较大的二线城市,绝大多数三四线城市楼市的去化速度一直比较迟缓。联办财经研究院院长、国家税务总局原副局长许善达日前也在《财经》年会上表示:实际上一、二线房地产去库存的压力并不大,主要是一部分三线城市或者四线城市过剩的情况比较严重。

面对高企的库存,三四线城市也一直在积极推出楼市利好政策,刺激购房需求,加快去化进程。不少三四线城市纷纷祭出大招:调整住房供应结构,鼓励农民工进城购房,发放购房补贴,提高贷款额度,降低首付比例等。除了上述传统方式外,内蒙古鄂尔多斯、湖南宁乡等三四线城市还推出了“房票制”,既解决了拆迁安置问题,又促进了楼市库存消化。

除了三四线城市,一些发展较缓慢和地域特点稍差的的二线城市也面临着去库存的难题。东三省一直是楼市库存的“深水区”,为了消化高企的库存,东三省一直积极尝试各种措施鼓励购买、加快去化。面临库存压力的二线城市不止东三省城市,太原市日前也出台了16条政策为楼市“去库存”。

然而随着针对部分一二线城市调控政策的大潮来袭,去库存也进入了缓慢阶段。尽管大部分高库存城市都在积极地为去化做着努力,但“冰冻三尺非一日之寒”,高库存现状的形成不是一时的单因素结果,因此要想“解冻”也不可能在短时间内仅靠政策推动购买来简单地完成。

趋稳:调控风起,建立长效机制

在前三季度中不管是房价还是地价,都呈现出一种疯涨态势。据民生证券数据显示,2016年前三季度,房地产行业受益于宽松货币政策与去库存政策,销量大幅上行,价格高企,带动房地产企业业绩大幅改善。2016年前三季度房地产行业板块整体营业收入合计达9089亿元、同比上涨36.68%,房地产行业板块净利润合计达830亿元,同比上涨30.87%。因房地产结算往往滞后于实际销售,预计业绩增长将会在明年得到进一步体现。然而这么漂亮的业绩背后却是房价地价上涨的压力越来越大。

为遏制热点城市商品房价格过快上涨和土地价格的高溢价现象,2016年9月30日在北京的带动下,国庆假期一、二线城市密集出台了调控政策,这些政策主要以限贷、限购、增加土地供给和规范市场秩序为主线,预示着本轮楼市调控窗口正式开启。前期热门楼市销售和土地出售回落幅度较大,但房价地价尚未出现明显调整,11月以来,杭州、武汉、上海等相继在原先的调控政策基础上加码。

对于未来房价的预估,12月11日,清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在2016央视财经论坛上预测,总的来讲一线城市房价上升压力还是非常大,周期一般是三年,今年9月30日开始进入一个新的阶段,估计未来两年房价全国来看将温和上升,交易量有所下降,因为进入了调控周期。

“如果对于此次调控用一个关键词来形容,那就是因地因城施策。”陈晟在接受《中国经济信息》记者采访时表示。和历史相比,政策高度差异化,基本没有任何全国性的措施。2016年3月起,各地开始出台一些限制市场需求、增加供给的政策。但是,我们没有见到全国基准利率的上行,没有见到全国范围最低首付比例要求的提升,没有全国范围内交易税率的调控。这说明了当前市场冰火两重天,不具备在全国范围内收紧调控政策的条件。

此次调控政策均是一城一策,在整体货币继续宽松的政策不动、税收政策还没有出台的情况下,仅仅针对各地政府出现的由于资金现象可能导致土地价格或者房产价格快速上涨而形成的泡沫现象,以及因地价上涨而导致房价上涨过快形成的不匹配泡沫问题而出台的。

严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,此次调控最大的特点是严厉。过去的调控应该说可以理解为从紧,而现在的“严厉”一说背后则体现了中央管控房地产市场的权威,以及对于房地产市场舆论的管控,力度都是比过去要大的。当然有一点是没有变化的,即目前还没有加息,因此货币政策还是宽松的,所以房贷政策收紧并不是严格意义上的收紧,因为利率没有变。

不管此次调控政策是严厉还是因城施策差异化对待,其最终目的都是希望房地产业能够长期平稳健康地发展。“‘刹车’不能踩太久,光靠需求侧调控也远远不够。”在万科总裁郁亮看来,房地产业要实现长期健康发展,关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机,建立长效机制、增加有效供给。

在2016年12月9日召开的中共中央政治局会议中,分析研究2017年经济工作会议时,对于备受关注的2017年房地产市场动向,更是明确提出明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

 
 
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