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  随着2016的过去,房地产也从“狂躁”逐渐“回稳”。2017年的房地产市场该何去何从,成了新的谜题。

2017,房屋回归居住属性关键年
分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

2016年12月21日中央财经领导小组会议第十四次会议在北京召开,其中抑制房地产泡沫被列为“解决好人民群众普遍关心的突出问题”之一再次被提及。会议提出:“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,是实现住有所居的重大民生工程。”

需要提及的是,在2015年中央财经领导小组会议上,提到房地产,主题是“去库存”,而现在将房地产视为“重大民生工程”。就在2016年12月14日至16日在北京召开的中央经济工作会议上,针对房地产着重强调了“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位。

不管是中央财经领导小组会议第十四次会议还是中央经济工作会议,其重大意义均不在简单的“抑制房地产泡沫”,而在于让房地产告别经济政策,回归民生和社会政策的基本属性,这无疑是中国房地产政策的巨大变化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,如此定位清晰的意图,旨在严格反对投机所产生的房地产泡沫行为,使得后续各类政策围绕这样的导向进行。而对于2017年的房地产发展,严跃进表示,会加大抑制投机等房地产泡沫行为的做法,同时刺激普通的购房需求和租房需求出现。另外长效机制实际上和供给侧改革的思路是非常吻合的,房地产市场方面的补库存就体现了这样一个思路。

房屋回归居住属性为核心

“房子是用来住的、不是用来炒的。”最近一段时间,中央经济工作会议对中国房地产市场的这个最新定位迅速成为了海内外各界广泛讨论的话题。会议中还明确表示要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,抑制房地产泡沫的同时,防止出现大起大落。

对此,严跃进向《中国经济信息》记者表示,政策明确了房子的属性和定位,认为房子是用来住的,此类表述比较通俗易懂,但政策含义非常明确,即居住的住房需求要继续得到保护,而炒房的需求要进行管制和遏制。

在此类定位下,严跃进还表示,政策明确了五个管控手段,即金融、土地、财税、投资、立法。目前这几个政策层面上,金融方面主要是信贷政策、土地则是土地供应和结构调整、财税主要是房产税等相关政策、投资则主要是房地产开发投资刺激等政策、立法主要是对目前70年产权续期等问题都有积极的探索,后续应该会继续完善此类政策内容和注重调控效果。

而对于政策再次提及长效发展机制,严跃进告诉《中国经济信息》记者,这将是接下来房地产市场发展的一个重要基础。此次政策明确基础性制度的建立需求,其制度应该包括土地、产权、价格等方面的政策内容。对此,政策明确了2017年房地产调控的一个大思路,主要包括两点:第一是抑制房地产泡沫,主要是地价和房价的泡沫;第二是防范市场出现大起大落,也就是说让市场更加稳定,这样预期才会更加稳定。

要抑制房地产泡沫,让房子真正成为“住的”而不是“炒的”的关键,在于中国房地产制度的重构和长效机制的建立。然而在中国房地产被赋予太多的经济元素,那就需要一定的时间对其进行改革。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《中国经济信息》记者采访时表示,此段时间就是最好的机会,国家在此时进行调控,其目的就是为了通过政策的管控,暂且使房地产处于回稳状态,有时间进行政策或者体制重构和完善。由此,中央经济工作会议中指出“要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。”

显然,此项政策明确了“关注货币”的思路,严跃进表示,这也是对房地产市场“资金水分”过大特点的一个自我纠正。沿着此条思路进行,后续对于房地产市场的资金监管会强化。所以中央提出此条政策也是希望在宏观层面上有较为积极的管控。在微观层面上,政策明确信贷政策的差异化做法。比如说对于合理的自住房需求,依然要采取支持的态度,而对于投资投机的炒房需求,则会采取资金限制的做法。

对于2017年的房地产市场,严跃进预测认为,其金融管制政策会比较严厉,尤其是上半年预计信贷市场的政策会因城市和购房需求而有较大的差异。

据中泰证券预计,2017年个人住房贷款将进一步下滑。2016年11月份,累计个人住房贷款占房地产开发资金来源的比重从年初的13%上升到了17%,就在2016年的1月-11月份个人贷款的累计同比高达49.3%,中泰证券预计在2017年个贷降低、销售额下降(定金及预收款下降),房企融资窗口收紧(自筹资金下降)的情况下,房地产开发资金来源将同比明显下滑,这也将带动房地产投资在2017年有所下滑。

“虽然有所下滑,但不代表房地产进入拐点、持续下滑,目前房地产市场还存在较大的发展空间。”陈晟表示。中央也明确强调,特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。严跃进表示,针对特大城市实际上就体现了部分资源往外导出的思路,此类特大城市应该是包括三大城市群的相关城市以及部分中西部城市,对于此类资源的导出,能够降低此类城市的控制房价的压力,并且能够促进周边城市的快速健康发展。此前对于京冀边界区域的规划就较好地符合了这个特点。通过带动周边中小城市的发展,能够更好地引导人口资源和住房资源的合理分布,由此也会带来部分房地产的发展。

民建中央经济委员会副主任马光远表示,不管是特大城市还是中小城市,房地产首要的是民生政策,人应该有房子住,这是最基本的要求,可惜在过去10多年,房子成了创收和稳增长的工具,房价泡沫伤害了社会公平,也影响了老百姓的士气。回归到“民生”,这是一次重大的制度纠偏。

增加土地供给防“地王”

长期以来,房地产作为支柱产业,在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用,以致于形成了对房地产的过度依赖。每一次经济下行,房地产都首当其冲,成为对冲经济下行风险的首要工具。同时,土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源,马光远表示,很多地方,土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。对土地财政和房地产的过度依赖,一方面导致房地产行业的种种乱象,另一方面,随着房价的上涨,房子也逐渐脱离了居住的基本功能,成为资产配置的主要工具。追根溯源,土地价格已经成了房地产价格疯涨的根本原因。要想解决房子的属性问题,土地问题首先得到一定的解决。

中投证券数据显示,2016年,一线城市7月份住宅类土地成交均价已超3万元/平米,溢价率由5月份突破100%并连续数月,二线城市溢价率自3月份起就在50%-80%间波动,部分热点三线城市土地溢价率也出现抬升。为了遏制地王诞生进一步推升房价,各地陆续出台土地市场调控政策:增加土地新房供应,打击捂盘惜售行为,严查资金来源,提高土拍门槛,限制购地资格,提高土地招拍挂保证金门槛,缩短出让金缴纳时间并提高比例,规定土拍价格上限,改变竞价模式。限价、限自持、配建保障房等手段,一方面稳定居住保障预期,另一方面使得土地出让的价格见顶,并实质降低开发商的开发成本;第三增加了准入门槛,使得资源向实力开发商集聚,加快行业优胜劣汰。

与此同时,在针对此次中央经济工作会议中指出“要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。”

严跃进表示,对于明确提出的人地挂钩政策,其实也是考虑到目前各大城市人口分布的差异化特点。通过根据人口流动情况分配建设用地指标的政策的提出,预计2017年继续实行限购的城市将有新的机会,比如说会由此获得更多的用地开发机会,甚至在土地转性等方面会有更多的市场机会。相应的,也会使得房地产市场后续的价格管控更加有效,预计此类新增用地的出让到开发将持续半年,这样到了2017年的下半年房地产市场的供应紧张状态有望得到改变。

然而对于一线城市、热点二线城市等土地缺乏的城市来说,中央明确提出的要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

对于此项政策,严跃进表示,其完全明确了地方政府房地产调控的主体责任,这样的责任,预计会通过房价的涨幅控制、土地出让的同比增幅、房地产市场预期的稳定等方面进行考核。也完全明确了房价上涨压力大的城市要增加土地供应,在这里提及“压力”两个字其实有两个含义。严跃进解释道,一是当前房价已经快速上涨的现象,二是潜在上涨的可能依然比较大。通过对此类市场住宅用地的供应,同时通过盘活存量、闲置和低效的土地资源,能够更好地促进此类城市潜在供应的增加,最后使得此类城市房价上涨的态势得到真正的抑制。

据中泰证券分析,预计2017年政府将继续通过增加有效土地供给、改变土地出让方式、加强土地市场监管等手段来防止地王出现。另外从需求的角度来讲,2017年成交下滑叠加融资窗口收紧,地产公司拿地意愿低迷,因此增加住宅用地供给会有效的为土地市场降温,预计2017年土地购置金额下滑增速将进一步扩大。

然而陈晟认为,在此背景下,房企开辟非招拍挂之外的第二条战线是必然,一线城市的城市更新将由此孕育出价值万亿元的巨大市场。2016年以来,深圳市城市更新暂行措施已完成第十九稿,《深圳市城市更新“十三五”规划》也已发布,上海、北京城市更新进程也在加快步伐,新政频出。为顺应这一时代趋势,进而确立了七图叠加路径,明确了上海、北京的城市更新方向,绘制了城市更新的非招拍挂拿地的战略地图。

加快租赁市场发展

目前我国的租赁市场并不健全,住房租赁市场仍以个体房东为主体,机构参与者缺少,导致专业租赁经营业务发展相对滞后。同时房企重售轻租,个人房东卖房套利,经纪公司淡化或放弃租赁业务是市场普遍现象。但租赁市场是一个持久的刚需市场,因此开发商和传统物业都向“存量资产管理和服务增值”转型。

据华泰证券对欧美各国历年住房自有率的平均值进行对比,发现住房自有率与经济增长呈负相关关系,也就是租房比例与其呈正相关关系。租房比例高的国家,几乎都是经济发达的国家,而租房比例低的国家,则大多为经济水平发展比较低的转轨国家。英美等较发达国家自有住宅率普遍在60%-70%,而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上,甚至一度高达97%。在德国,过半的居民选择租房,房屋自有率只有42%,而在中国,住房自有率达到74%,只有26%的租房比例。足以说明我国租赁市场不健全。究其原因主要是租房家庭与房屋产权人无法享受相同的权益,被排除在当地教育、养老保障、医疗保障和住房保障体系之外。但未来随着国家出台相关政策扶持和健全租赁市场和其体系,租房比例将会不断攀升。自此国家也在不断的对其进行红利政策的刺激。

2016年5月4日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时,提出允许商业用房改变为租赁用房,这是目前去库存导向下的一个重要创新,对于盘活存量资产等有积极意义。

然而租房的痛点很多,最让承租人头痛的是高昂的中介费,因为中介在整个高频租赁交易中只提供了最简单的撮合交易,实在难以匹配其佣金。其次是职业二房东的出现,在一定程度上抬高了租房价格。还有就是找房难,网络虚假信息泛滥,租客无法有效辨别真实房源信息。以及较差的租房体验,不规范的群租房、隔板房、房间脏乱差、租后房东不管不问等问题,频频困扰着租房一族。

随后,2016年6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,最大的亮点在于提及了顶层设计问题。目标提出:到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本建立住房租赁法规制度体系,实现城镇居民住有所居。顶层设计问题是最主要问题,市场缺乏保障机制,和国外有明确的租户保护法律不同,目前国内租房市场对租户的保护不足,不定期调价、解约的现象时常发生,即便是在中介撮合交易的前提下,类似的事情仍然无法得到解决。该文件带来了顶层设计,至少对于核心问题——租赁关系,提出了明确的指示。

针对发展租赁市场,此次中央经济工作会议也明确提出,要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时就表示,发展租赁市场成为目前构建第四级市场的关键,近期北京、上海、成都等城市都在积极打造值得推广的租赁型公寓项目,相应投资行为也需要获取更多的财政等方面的支持。此类项目后续还需要通过机构化、规模化租赁企业的发展来支撑,这样能够加快其租赁、运营、项目品牌打造等内容。像此种产业的发展被频频在政策文件上提及,自然有较大的投资价值。

对于2017年房地产市场的发展,政策明确了住房监管的需求。在规范方面明确了三类行为需要受管制,即开发、销售和中介行为。此类行为实际上也是对房企、代理商、中介机构等行为的监管。对于此类监管的做法,包括近期也在积极进行,体现了房地产市场稳定市场秩序的调控思路。这其中的一系列的政策法规,都是在对房地产进行改革,使得房屋真正回归居住属性。这也就与此次会议所提高的关键词“长效机制”不谋而合。

严跃进表示,在供给侧结构性改革层面上,会议明确房价上涨过快的城市积极供地、存量土地盘活、住房租赁市场发展,这都有利于房地产市场的可持续发展,且发展机制更加稳固。其中支持租赁市场发展,有利于补充和完善多层次的住房供应体系,同时也有利于疏导和分流需求端,有利于行业中长期发展。

 
 
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