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  在陆续出台的一系列调控政策之下,热点城市楼市降温明显,但个别城市亦有调控后房价“补涨”迹象。

市场降温,全国楼市调控升级中

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

“从2016年‘930’新政开始,全国已经有超过55个城市发布了各种房地产调控政策160余次,其中北京等热点城市发布政策超过10余次。这一轮调控与往年调控最大的不同是,首次涉及了商住物业,包括北京、上海、广州、成都等地对商住物业都发布了不同力度的限制政策。” 中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济信息》记者采访时表示,从政策预期看,本轮房价调控全面再升级,遇涨即调。而且与往年调控不一样的是,本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录,多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。

房地产市场:一二线降温 三四线分化明显

据中原地产研究中心统计数据显示,4月份,一线城市环比降幅为30.50%,同比降幅为34.57%;二线城市环比下降16.02%,同比下降35.45%;三线城市成交量环同比双双上涨,幅度分别为9.39%和11.10%。

同时在易居研究院4月份对4个一线城市的监测中,发现其新建商品住宅成交面积为226万平方米,环比减少24%,同比减少28%。易居研究院知库中心研究总监严跃进表示,从环比数据来看,一线城市总体上呈现了降温态势,这和广州市场开始降温有关。从同比增幅数据看,也有类似的逻辑。后续类似城市需要积极增加供应,尤其是要督促符合预售条件的项目积极入市。

自3月17日北京出台了包括“认房又认贷”在内的系列政策后,全国各大城市纷纷跟进政策调整。到了4月份又有部分城市加入了政策收紧的大军中。政策密集出台,在抑制市场交易的同时,也有助于稳定房价。另外全国多个城市还发布了限售政策,由此“限售”成为本轮从3月开始全国多城市调控的新思路、新特点。这或将标志着楼市调控的全面升级,预计后续更多二线城市将进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。

据易居研究院数据显示,4月份,30个三线城市新建商品住宅成交面积为1086万平方米,环比减少9%,同比减少2%。对此严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,受一二线城市政策频频收紧的影响,部分三线城市购房者也会有意识地加快购房节奏,以防范政策调整所带来的各类交易风险。当然部分购房需求或在3月份提前释放,4月份降温也是符合市场预期的。从跌幅看并不大,依然要认为三线城市的购房市场是活跃的。

然而在易居研究院监测的30个三线城市中,有18个城市成交面积出现环比下跌态势,而其他12个城市则有所上升。严跃进表示,三线城市市场分化现象较明显,其和各城市不同的政策环境及市场预期等因素有关。

对此,严跃进表示,三线城市基于不同的区位优势,也会呈现出不同的市场走向和政策走向。对于一些省会城市周边的三线城市,经济条件较好,购房市场表现也比较活跃,部分则在房价上涨的背景下也出现了管制。而对于其他一些三线城市来说,依然还是一个去库存的导向。这也形成了市场政策等方面的分化。

政策:不断加码调控

据《中国经济信息》记者了解,对于进入“四限时代”的一线城市来说,调控政策还再加码,房贷利率普遍有所上调。其中最严的是北京,从5月2日开始,北京8家大银行已经正式将首套房贷利率恢复至基准利率,不再有任何折扣,二套房贷款利率也从此前的基准上浮10%调整为上浮20%。??

严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,房贷利率上调有三个因素。第一,房贷市场流动性会开始趋紧,一个有力的信号是近期银行间同业拆借利率已经开始上升。第二,商业银行正在加大贷款的风险把控,所以房贷市场被纳入到了一个重点领域。第三,积极配合当前楼市调控,尤其是配合认房又认贷的政策,以达到市场价格的稳定。

《中国经济信息》记者走访了北京的部分房产中介机构,从中了解到此次利率上调对于二套房的影响比较大,对于刚需来说影响较小。“本身类似北京市场二套购房首付比例或达到8成,压力很大,再提高类似利率,那么实际上风险会更大。而从物业类似角度看,中大户型的市场交易影响会更为明显。对房企来说,有一定的利空效应,这导致购房者入市节奏放缓,继而影响成交。对于楼市来说,适当压缩此类市场交易,有助于更多的房贷资源导入到刚需购房群体中去。”严跃进认为,后续预计会有更多的城市加入类似的行列中,一个很关键的因素是商业银行自身也需要做调整,所以对于首套购房的政策变动不会太大,但对于二套购房方面则会有较大的管制。

就在市场对于北京上调房贷利率还未完全做出反应,上海再起波澜。5月5日凌晨,上海市政府办公厅旗下官方微信公众号“上海发布”对外披露称,上海市住建委近日下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,明确要求新开盘商品房,均采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

严跃进认为,上海出台类似政策,很大程度上说明限购下市场相对趋于稳定,但销售环节还存很多打擦边球做法。过去开发商售楼处采取摇号等做法,猫腻太多。在当前住宅供应量没有明显上升情况下,通过公证方式来摇号,充分体现了公平公正性,最大化保护购房者权益。

土地市场:新规出台土地供应下降

据中原地产研究中心统计数据显示,2017年前4个月,全国50大热点城市合计出让土地金额为8460.4亿。同比2016年同期的5412.6亿上涨了56.3%。

这50个城市在2016年全年合计卖地25409亿,2017年截至日前卖地金额相当于去年全年的33%。整体看,依然处于高位。地价同比依然上行,从土地供应量看,2017年前4个月,50大城市土地成交量同比上涨5.6%,3.34亿平方米。从土地的价格看,同比上涨了47.8%。从2017年前4月的城市土地市场看,北京上海等城市,土地成交溢价率在政策约束下有所降低。相比2016年平均单月超过30宗的表现,整体土地市场在政策的抑制下,虽然成交处于高位,但溢价率已经有下调的表现。

严跃进也对此表示,土地溢价率得到了较好地控制,也和地方政府相对谨慎的态度有关。各地不愿意出现各类地王现象。另外对于此类土地市场来说,需要看到一个很明显的态势,即不排除有调整土地出让底价的可能。

张大伟告诉《中国经济信息》记者,虽然各地楼市调控频繁,但整体看,一二线城市土地市场成交依然活跃。即使很多城市土地调控政策严格,但企业依然处于补库存阶段。房企对热点城市的热门地拼抢依然积极,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然存在多家企业以突破上限的价格拼抢。

“不过,政策的出台抑制楼市高溢价率。天津等城市最近出台政策,报价达到最高限价时竞报“自持面积”,包括南京等城市也均设置了最高限价,这种情况下,热点土地的溢价率也均出现了数据上的降低。但剔除这些行政抑制,实际地价依然较高。除次之外,楼市持续调控,这使得部分非热点属性的土地出现了明显的降温,土地市场已经出现了非常明显的分化。”

在张大伟看来未来趋势,2017年全国热点城市的地王数量将有非常明显的降低,但在销售火爆的2016年,大部分企业库存去化明显,这种情况下,房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢,所以这类型地块依然会拼抢激烈。

 
 
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