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  长租公寓,这一被认为新兴却有着万亿前景的领域,正成为产业和资本角力场,然其是否真的是未来住房的最终模式?

先租后买或成租赁最终模式

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

今年5月,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。“意见稿”明确,国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

事实上,自2016年6月国务院办公厅发布纲领性文件《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》后,甘肃、海南、河北、辽宁、四川、安徽、江西、宁夏、吉林、福建等省纷纷作出响应,在金融支持、资产证券化、“商改租”等多方面支持各地长租市场的发展。2017年中央经济工作会议也明确提出,加快住房出租市场立法,加快机构化、规模化出租企业发展。在中央和地方利好政策不断落地的背景下,长租公寓市场有望迎来长足发展。

但业内人士表示,长租公寓发展仍面临诸多困境,亟待从国家层面予以解决,从而更好地普及长租生活方式,促进我国住房租赁市场发展。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时也表示,长租公寓的发展不会成为我国住房模式的最终选择,先租后买或成为最终模式。

百花齐放

长租公寓的历史由来已久,90年代上海就出现了供外企高管长期居住的酒店式公寓。在传统租客-租赁中介-业主的三方租赁模式中,租客与业主随机撮合,信息的不对称性造成了成交的低效;长租公寓企业以标准化运营,稳定的平台,盘活了闲置存量市场,按照标准化产品和服务提供更高性价比的租住选择,是传统租赁市场随意撮合的商业模式的进化。据房东东数据统计,规模排行前20位的公寓,在运营的数量只有70多万间,预计2017年底规模达到150万间。由于主流的长租公寓集中在一二线核心城市,所以有效地增加了这些城市的租赁供应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济信息》记者,“对于现在整个租赁市场来说,在国务院和住建部出台相应政策和意见之后,各地已经开始积极落实。从指导思想上,各地思路比较明确,然而具体落实中主要分为两类:一类是以收购房源进行存量房改造进而进行长租公寓出租,定位为年轻群体和其他一些有租赁需求的群体;另一类就是自持性用地,通过推出自由型而不是销售型的用地项目,进而使房企打造一些租赁型的房源。”

国内长租公寓多方参与、百花齐放。目前长租公寓主要参与者包括房地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团。目前长租市场属于资本大量投入的发展初期,各类企业致力于扩张自身规模,行业集中度较低,发展速度较快但盈利较低的阶段。

房地产开发商以万科泊寓以及招商蛇口壹间公寓等为代表。由于地产商在房源方面优势明显,依靠自身在产业链多年深耕的经验,能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等,大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地产商拥有明显的资金优势,能够专注于早期获取集中式优质房源,在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。

房地产服务中介作为连接房东和租客的桥梁,具有强大的数据优势,因而主要采用分布式收房的方式,能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源,规模扩张较快。同时与租客直接对接,精准定位不同偏好的消费者,充分受益于其庞大的用户数据积累。

2012年以来“互联网+资本”的租房平台大举进入长租公寓市场,凭借自身在互联网渠道方面的优势,解决房客和房东之间的信息不对称问题,快速获取用户。随着租客对社区文化和互联网消费模式的偏好程度显著提升,互联网租房平台采用流量导入现金流的模式迅速切入社区经济,迎合青年主流消费者的需求。互联网租房平台大多通过分布式方式拿房,配合自身管理方面的高效率优势,能够有效周转现金流、降低管理成本,快速构建品牌在用户群体中的影响力。多个优质公寓品牌已获得了B轮、甚至C轮融资,规模企业的融资成本也从2014年的18%-20%下降到12%-15%。

长租公寓同样吸引各种酒店集团纷纷进入市场。由于前些年经济型快捷酒店快速扩张导致部分网点房间空置率较高,因此自2014年至今,连锁酒店拓展长租公寓业务进入火热阶段,如家、铂涛、住友等快捷酒店品牌纷纷开展自己的长租公寓业务。

发展隐忧

长租公寓兴起最主要的原因之一在于它解决了传统C2C租赁市场的诸多痛点。《中国经济信息》记者经走访调研采访了诸多业主、中介、租客后发现,在租客-租赁中介-业主的三方租赁模式中,租客面临虚假房源信息多、房源质量参差不齐、找房费时费力、房东契约精神缺乏(如随意涨价、改变合同要求)、租后服务不足等问题;中介则面对业主和租客不信任、获客成本提高、中介间恶性竞争等问题;业主面临装修与催租收租费时费力、担心租客损害房屋、租客更换频繁使得房屋空置期长等问题。

对于三方所遇到的诸多问题,长租公寓企业凭借品牌和规模优势,通过直接对租客出租、实行标准化运营管理、利用互联网渠道、提供增值服务等方式,很好的解决了上述大多数问题。

长租公寓盘活了一部分闲置物业,增加业主的出租意愿。由于我国的住宅租金回报率一直偏低,加上对接个别租户使得房东面临一定的风险(例如设施损坏折旧风险等),一些房东宁愿房屋短期空置,也不愿意出租房源。长租公寓使得业主无需直接面对小租户,增加了业主的出租意愿。另外,长租公寓往往也在法律允许的范围内优化了房屋的面积分布,从而增加了房屋可以承载的人员数量,有时也在法律允许范围内改造了一部分非住宅物业供居住使用,从而增加了住房供应。

然而,品牌长租公寓在飞速扩张的同时,也暴露了较多的问题。

华泰证券分析师谢皓宇表示,房源问题是公寓企业面临的关键问题:包括房源获取是依靠中介还是业主自愿与之合作;房源选址则需考虑区域人流、交通、周围设施及房产租金的增资空间;拿房标准则需要考虑毛坯房是否在自己的拿房策略中,以及房龄问题;房源拿房成本是前期开辟新市场粗放式扩张还是将装修费用转嫁给业主等。

无论是集中式公寓还是分布式公寓,都面临来自房源方面巨大的压力。一方面在经济较为发达的地区,靠近地铁等交通枢纽地段的房源往往价格较高。另一方面当前房东租期往往较短,前期装修投入可能无法收回。目前长租市场属于资本大量投入的发展初期,各类企业致力于扩张自身规模,行业集中度较低,发展速度较快但盈利较低的阶段。能否取得低成本房源将决定长租公寓是否能存活并成功盈利。

第二,分销渠道和营销费用需要参考公寓企业自身的策略,目前的分销主要通过线下门店推广以及线上平台信息发布两种渠道,依据自身的目标客户群,综合选择线下包括单页派送、扫楼、中介等传统销售手段进行地推式和线上平台通过官网、APP、微信公众号等官方网络流量导流,并结合百度、58赶集、搜房网等渠道分销网络进行房源信息置顶展示等形式。

第三,利用夫妻老婆店和传统二房东网络系统,靠Excel表格就能管好房源,但这仅仅限在百套左右的房源量。当这个量级达到千套甚至万套后,从楼盘——收房——产品化——库存——出房——租后,每一个流程都要靠系统来管控,传统二房东根本承接不了这个级别的房源量。这些系统包含官方网站、企业内部管理系统、业主管理系统等不同部分,良好的ERP公寓系统能提高每一个环节的效率。

第四,空置率、续租率和利润率是衡量公寓企业的重要指标,拿房成本、收房出房速度、装修成本、运营成本、房价上涨、房租上涨等都综合地影响公寓企业的盈利。

“长租公寓的问题在于整个盈利模式还不是很清晰,虽然表面看很热,但是,背后潜在的风险及成本会增加。”严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时也表示,“整个长租公寓在经营中,对于租客来说,其挑剔程度会增加,从服务的角度来讲,会适当增加服务成本,会影响企业经营。对于各种长租公寓的企业来说,如何做大规模,企业也会有很多疑惑,是直接收购房源还是通过并购其他做长租公寓的项目公司的股权,还存在很多疑惑,如果做不到规模而只是小众化的进行,可能性价比不是很高。”

最终模式

由于各长租公寓的用户定位、运营方式和资金实力等方面各不相同,经营者采用的公寓模式差异较大。《中国经济信息》记者了解到目前长租公寓布局主要采取集中式和分布式两种模式。受益于自身或者母公司的资金实力,房地产开发商以及酒店旗下的长租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局,打造标准化用户体验,致力于长期品牌的创建与推广。而“互联网+资本”租房平台以及房产中介机构的长租公寓品牌主要采用分布式公寓布局,迅速获取当地零散房源并依靠自身优势快速成长,但分布式长租公寓客户体验不一、社交功能缺失,品牌溢价难以实现。综合来看,集中式公寓凭借自身优秀的用户体验以及强大的品牌溢价,将成为未来长租公寓市场的趋势。

而且,我国的长租公寓多采取租下再转租的二房东模式,这相比美国的房屋运营公司而言,不需要大量沉淀资金,因此在中短期就能发展到很大的规模。长租公寓的兴起,带给租户更多地选择。

过去几年,相比房价的快速上涨,市场租金一直都比较平稳。据中信证券数据显示,过去三年,即2014-2016年,CPI中租赁房房租分别同比上涨2.4%,2.6%和2.9%,市场走势高度平稳。“由于房价快速上涨,住宅的租金回报率不断下降。这种租金长期走低的情况将对整个社会经济和地产行业产生多层次影响。由于我国的住宅租金回报率长期偏低,使得持有并放租的盈利模式逻辑很难成立。”中信证券分析师陈聪表示。

然而,目前在国内高房价低租金回报率的背景下,运营长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段,多依靠风投等资本支撑在运作,同时加上租期太短、续约率低下、融资成本偏高,使得中国整个长租公寓行业的货币化率低下。虽然现在有公寓企业做到30万间,但还未实现盈利,即使集中式比分散式更能做出高溢价产品,但盈利都很困难。雪上加霜的是现在公寓企业的融资成本高,租金分期业务的融资成本都在10%以上。

广阔的公寓市场目前已进入分化阶段,无论是哪一种模式,都只有在规模扩张与效率提升之间找到平衡点,通过精耕细作的运营,切实提高每个项目的利润水平,才能脱颖而出。

不过,运营长租公寓和房企销售商品房的利润相比,似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。在中原地产首席分析师张大伟看来,现在长租公寓对于大部分房企来说,依然只是尝试、布局、积累经验。“房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试。目前就这个市场来看,还没有盈利的企业和盈利的可能性。房企持有的长租公寓租售比即使管理相对好的企业也只有2%-3%,远远不足弥补资金成本。”

严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,长租公寓未来的发展还是可以的,但也只是作为住房背后的一个补充,对于租赁市场发展和解决住房困难的导向具有积极作用。然而长租公寓有一点必须要明确,其不会作为主流方式而呈现。后续还是应该鼓励房企进行新项目的开发,以新房项目进行租赁,同时租赁产品是可以先租赁后购买,无论分散式还是集中式,都是持久的刚需市场。对于先租后买这个模式,长租公寓还谈不上购买这个角度。后续先租后买的模式未来会得到大力支持。长租公寓本身来讲,作为大城市这样的住房的一种补充模式,但还不能成为一种主导的模式。

然而对于先租后买的未来发展模式,山西省率先尝试。2016年12月5日,山西省政府出台《加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称《意见》),鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,允许消费者先租后买商品住房,支付租金可抵扣房款;鼓励个人依法出租自有住房,并给予税收优惠。其实不止山西,广东、江西等地也在尝试。

不仅地方政策予以支持,就连房企也已经有所涉足。万科就曾提出了一个“以租代售”的模式,租客先和地产商签订周期租房合同,租金可分期或一次性支付。租期满后,租客如果有购买意向,之前支付的租金可以抵偿部分房款,双方再签订购房合同。

对于先租购买,严跃进告诉《中国经济信息》记者,其主要有两方面优势:一方面是打破了租与售相脱节的陈旧模式,对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款,房子出现了问题,怕开发商翻脸不认账,出现的房屋质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间,消费者心里有数,房屋质量好,就买;反之就不买,只是租一下,不会有太大的经济损失。另一方面,即使租房人不买房,开发商的房子也没有闲置,对双方而言,都有益处。今年5月,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。“意见稿”明确,国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

事实上,自2016年6月国务院办公厅发布纲领性文件《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》后,甘肃、海南、河北、辽宁、四川、安徽、江西、宁夏、吉林、福建等省纷纷作出响应,在金融支持、资产证券化、“商改租”等多方面支持各地长租市场的发展。2017年中央经济工作会议也明确提出,加快住房出租市场立法,加快机构化、规模化出租企业发展。在中央和地方利好政策不断落地的背景下,长租公寓市场有望迎来长足发展。

但业内人士表示,长租公寓发展仍面临诸多困境,亟待从国家层面予以解决,从而更好地普及长租生活方式,促进我国住房租赁市场发展。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时也表示,长租公寓的发展不会成为我国住房模式的最终选择,先租后买或成为最终模式。

百花齐放

长租公寓的历史由来已久,90年代上海就出现了供外企高管长期居住的酒店式公寓。在传统租客-租赁中介-业主的三方租赁模式中,租客与业主随机撮合,信息的不对称性造成了成交的低效;长租公寓企业以标准化运营,稳定的平台,盘活了闲置存量市场,按照标准化产品和服务提供更高性价比的租住选择,是传统租赁市场随意撮合的商业模式的进化。据房东东数据统计,规模排行前20位的公寓,在运营的数量只有70多万间,预计2017年底规模达到150万间。由于主流的长租公寓集中在一二线核心城市,所以有效地增加了这些城市的租赁供应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济信息》记者,“对于现在整个租赁市场来说,在国务院和住建部出台相应政策和意见之后,各地已经开始积极落实。从指导思想上,各地思路比较明确,然而具体落实中主要分为两类:一类是以收购房源进行存量房改造进而进行长租公寓出租,定位为年轻群体和其他一些有租赁需求的群体;另一类就是自持性用地,通过推出自由型而不是销售型的用地项目,进而使房企打造一些租赁型的房源。”

国内长租公寓多方参与、百花齐放。目前长租公寓主要参与者包括房地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团。目前长租市场属于资本大量投入的发展初期,各类企业致力于扩张自身规模,行业集中度较低,发展速度较快但盈利较低的阶段。

房地产开发商以万科泊寓以及招商蛇口壹间公寓等为代表。由于地产商在房源方面优势明显,依靠自身在产业链多年深耕的经验,能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等,大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地产商拥有明显的资金优势,能够专注于早期获取集中式优质房源,在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。

房地产服务中介作为连接房东和租客的桥梁,具有强大的数据优势,因而主要采用分布式收房的方式,能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源,规模扩张较快。同时与租客直接对接,精准定位不同偏好的消费者,充分受益于其庞大的用户数据积累。

2012年以来“互联网+资本”的租房平台大举进入长租公寓市场,凭借自身在互联网渠道方面的优势,解决房客和房东之间的信息不对称问题,快速获取用户。随着租客对社区文化和互联网消费模式的偏好程度显著提升,互联网租房平台采用流量导入现金流的模式迅速切入社区经济,迎合青年主流消费者的需求。互联网租房平台大多通过分布式方式拿房,配合自身管理方面的高效率优势,能够有效周转现金流、降低管理成本,快速构建品牌在用户群体中的影响力。多个优质公寓品牌已获得了B轮、甚至C轮融资,规模企业的融资成本也从2014年的18%-20%下降到12%-15%。

长租公寓同样吸引各种酒店集团纷纷进入市场。由于前些年经济型快捷酒店快速扩张导致部分网点房间空置率较高,因此自2014年至今,连锁酒店拓展长租公寓业务进入火热阶段,如家、铂涛、住友等快捷酒店品牌纷纷开展自己的长租公寓业务。

发展隐忧

长租公寓兴起最主要的原因之一在于它解决了传统C2C租赁市场的诸多痛点。《中国经济信息》记者经走访调研采访了诸多业主、中介、租客后发现,在租客-租赁中介-业主的三方租赁模式中,租客面临虚假房源信息多、房源质量参差不齐、找房费时费力、房东契约精神缺乏(如随意涨价、改变合同要求)、租后服务不足等问题;中介则面对业主和租客不信任、获客成本提高、中介间恶性竞争等问题;业主面临装修与催租收租费时费力、担心租客损害房屋、租客更换频繁使得房屋空置期长等问题。

对于三方所遇到的诸多问题,长租公寓企业凭借品牌和规模优势,通过直接对租客出租、实行标准化运营管理、利用互联网渠道、提供增值服务等方式,很好的解决了上述大多数问题。

长租公寓盘活了一部分闲置物业,增加业主的出租意愿。由于我国的住宅租金回报率一直偏低,加上对接个别租户使得房东面临一定的风险(例如设施损坏折旧风险等),一些房东宁愿房屋短期空置,也不愿意出租房源。长租公寓使得业主无需直接面对小租户,增加了业主的出租意愿。另外,长租公寓往往也在法律允许的范围内优化了房屋的面积分布,从而增加了房屋可以承载的人员数量,有时也在法律允许范围内改造了一部分非住宅物业供居住使用,从而增加了住房供应。

然而,品牌长租公寓在飞速扩张的同时,也暴露了较多的问题。

华泰证券分析师谢皓宇表示,房源问题是公寓企业面临的关键问题:包括房源获取是依靠中介还是业主自愿与之合作;房源选址则需考虑区域人流、交通、周围设施及房产租金的增资空间;拿房标准则需要考虑毛坯房是否在自己的拿房策略中,以及房龄问题;房源拿房成本是前期开辟新市场粗放式扩张还是将装修费用转嫁给业主等。

无论是集中式公寓还是分布式公寓,都面临来自房源方面巨大的压力。一方面在经济较为发达的地区,靠近地铁等交通枢纽地段的房源往往价格较高。另一方面当前房东租期往往较短,前期装修投入可能无法收回。目前长租市场属于资本大量投入的发展初期,各类企业致力于扩张自身规模,行业集中度较低,发展速度较快但盈利较低的阶段。能否取得低成本房源将决定长租公寓是否能存活并成功盈利。

第二,分销渠道和营销费用需要参考公寓企业自身的策略,目前的分销主要通过线下门店推广以及线上平台信息发布两种渠道,依据自身的目标客户群,综合选择线下包括单页派送、扫楼、中介等传统销售手段进行地推式和线上平台通过官网、APP、微信公众号等官方网络流量导流,并结合百度、58赶集、搜房网等渠道分销网络进行房源信息置顶展示等形式。

第三,利用夫妻老婆店和传统二房东网络系统,靠Excel表格就能管好房源,但这仅仅限在百套左右的房源量。当这个量级达到千套甚至万套后,从楼盘——收房——产品化——库存——出房——租后,每一个流程都要靠系统来管控,传统二房东根本承接不了这个级别的房源量。这些系统包含官方网站、企业内部管理系统、业主管理系统等不同部分,良好的ERP公寓系统能提高每一个环节的效率。

第四,空置率、续租率和利润率是衡量公寓企业的重要指标,拿房成本、收房出房速度、装修成本、运营成本、房价上涨、房租上涨等都综合地影响公寓企业的盈利。

“长租公寓的问题在于整个盈利模式还不是很清晰,虽然表面看很热,但是,背后潜在的风险及成本会增加。”严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时也表示,“整个长租公寓在经营中,对于租客来说,其挑剔程度会增加,从服务的角度来讲,会适当增加服务成本,会影响企业经营。对于各种长租公寓的企业来说,如何做大规模,企业也会有很多疑惑,是直接收购房源还是通过并购其他做长租公寓的项目公司的股权,还存在很多疑惑,如果做不到规模而只是小众化的进行,可能性价比不是很高。”

最终模式

由于各长租公寓的用户定位、运营方式和资金实力等方面各不相同,经营者采用的公寓模式差异较大。《中国经济信息》记者了解到目前长租公寓布局主要采取集中式和分布式两种模式。受益于自身或者母公司的资金实力,房地产开发商以及酒店旗下的长租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局,打造标准化用户体验,致力于长期品牌的创建与推广。而“互联网+资本”租房平台以及房产中介机构的长租公寓品牌主要采用分布式公寓布局,迅速获取当地零散房源并依靠自身优势快速成长,但分布式长租公寓客户体验不一、社交功能缺失,品牌溢价难以实现。综合来看,集中式公寓凭借自身优秀的用户体验以及强大的品牌溢价,将成为未来长租公寓市场的趋势。

而且,我国的长租公寓多采取租下再转租的二房东模式,这相比美国的房屋运营公司而言,不需要大量沉淀资金,因此在中短期就能发展到很大的规模。长租公寓的兴起,带给租户更多地选择。

过去几年,相比房价的快速上涨,市场租金一直都比较平稳。据中信证券数据显示,过去三年,即2014-2016年,CPI中租赁房房租分别同比上涨2.4%,2.6%和2.9%,市场走势高度平稳。“由于房价快速上涨,住宅的租金回报率不断下降。这种租金长期走低的情况将对整个社会经济和地产行业产生多层次影响。由于我国的住宅租金回报率长期偏低,使得持有并放租的盈利模式逻辑很难成立。”中信证券分析师陈聪表示。

然而,目前在国内高房价低租金回报率的背景下,运营长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段,多依靠风投等资本支撑在运作,同时加上租期太短、续约率低下、融资成本偏高,使得中国整个长租公寓行业的货币化率低下。虽然现在有公寓企业做到30万间,但还未实现盈利,即使集中式比分散式更能做出高溢价产品,但盈利都很困难。雪上加霜的是现在公寓企业的融资成本高,租金分期业务的融资成本都在10%以上。

广阔的公寓市场目前已进入分化阶段,无论是哪一种模式,都只有在规模扩张与效率提升之间找到平衡点,通过精耕细作的运营,切实提高每个项目的利润水平,才能脱颖而出。

不过,运营长租公寓和房企销售商品房的利润相比,似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。在中原地产首席分析师张大伟看来,现在长租公寓对于大部分房企来说,依然只是尝试、布局、积累经验。“房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试。目前就这个市场来看,还没有盈利的企业和盈利的可能性。房企持有的长租公寓租售比即使管理相对好的企业也只有2%-3%,远远不足弥补资金成本。”

严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,长租公寓未来的发展还是可以的,但也只是作为住房背后的一个补充,对于租赁市场发展和解决住房困难的导向具有积极作用。然而长租公寓有一点必须要明确,其不会作为主流方式而呈现。后续还是应该鼓励房企进行新项目的开发,以新房项目进行租赁,同时租赁产品是可以先租赁后购买,无论分散式还是集中式,都是持久的刚需市场。对于先租后买这个模式,长租公寓还谈不上购买这个角度。后续先租后买的模式未来会得到大力支持。长租公寓本身来讲,作为大城市这样的住房的一种补充模式,但还不能成为一种主导的模式。

然而对于先租后买的未来发展模式,山西省率先尝试。2016年12月5日,山西省政府出台《加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称《意见》),鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,允许消费者先租后买商品住房,支付租金可抵扣房款;鼓励个人依法出租自有住房,并给予税收优惠。其实不止山西,广东、江西等地也在尝试。

不仅地方政策予以支持,就连房企也已经有所涉足。万科就曾提出了一个“以租代售”的模式,租客先和地产商签订周期租房合同,租金可分期或一次性支付。租期满后,租客如果有购买意向,之前支付的租金可以抵偿部分房款,双方再签订购房合同。

对于先租购买,严跃进告诉《中国经济信息》记者,其主要有两方面优势:一方面是打破了租与售相脱节的陈旧模式,对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款,房子出现了问题,怕开发商翻脸不认账,出现的房屋质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间,消费者心里有数,房屋质量好,就买;反之就不买,只是租一下,不会有太大的经济损失。另一方面,即使租房人不买房,开发商的房子也没有闲置,对双方而言,都有益处。

 
 
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