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  虽然目前房地产销售市场依然火热,但未来租赁有望成为与住房销售同等重要的市场。

房地产租赁时代即将开启

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 杨未宏 编辑│钱玉娟

上海首推租赁住房用地。7月4日晚,上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的2宗地块,土地用途均为租赁住房,要求未来仅用于出租,不得出售。

今年的中央经济工作会议称,要以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

日前,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》开始向社会公开征求意见,其中明确租赁双方权责和义务,昭示着我国房地产即将开启租赁时代。

大势所趋

虽然目前房地产销售市场依然火热,但租赁在未来有望成为与住房销售同等重要的市场。链家研究院认为,截至去年底,国内房屋租赁市场规模1.1万亿元,预计到2025年将增长到2.9万亿元。

万科董事会主席、首席执行官郁亮也曾公开称,租售并举一定是未来的趋势。

去年6月,国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》有关。其中提到“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

早在2012年,北京、上海就获批利用集体土地建设租赁住房。据悉,日前上海发布住房发展“十三五”规划,提出“十三五”期间上海城镇住房供应总量将显著增加,预计新增供应各类住房约170万套。这其中商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。

在土地供应方面,上海市住房用地供应总量将明显增加,预计供应5500公顷。这其中商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷。住房用地供应总量,较“十二五”期间增加20%。

有类似供地计划的城市并非上海一个。公开资料显示,今后5年北京也将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。

在官方力推楼市购租并举发展的大背景下,各地开始鼓励房地产开发企业自持住房用于租赁,为出租人提供更稳定的租期和更完善的服务。

天津市政府支持房企从单一的开发销售向租售并举模式转变,同时鼓励住房租赁消费,加大住房租赁政策支持力度,并给予税收优惠政策和金融支持。

成都鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。

在政府各项政策调控下,楼市结构正在发生微妙的变化,过去那种全民买房的时代将宣告结束,未来楼市消费会逐渐走上租售并举的时代。

也有业内人称,租赁住宅永远只能解决小部分人暂时的住房需求,短时间内改变不了我国买房的现状。

转型考验

自持地块作为严防高价地的有效“武器”,如雨后春笋般涌现。

自持土地未必是下一个风口,但是它一定是有实力的企业的下一个选择。

这些年,不少房企如万科、绿地、龙湖、金茂等房企纷纷喊出转型口号,意欲转向城市服务运营商。近日,万科以最高限价25.3亿元,竞自持面积100%,竞自持70年夺得佛山桂城宅地,折合楼面价约1.53万元/平方米。该地已经是万科拿下的第五宗自持地块,据不完全统计,五宗自持地块万科已合计付出约170亿的代价。

市场普遍认为,自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有出现较好的解决方式。

现在租赁市场的租金回报率(年租金/房屋单位售价)较低。万科高级副总裁谭华杰曾表示,如果万科在住宅用地盖房子出租,租金回报率大约为3%,扣除20%税收,最终租金收益率只有2.4%。当前房企融资收紧、成本上升,2.4%的租金收益率是无法支撑住宅租赁产品发展的。

目前看来万科自持土地实现收益是一个难题。但万科方面却称“有风险,我们也会去努力争取”。

如何运营持有是一项新技能,考验房企的开发、运营、资本运作等综合能力。对房地产企业来说,这也是一个变革和转型的契机,以往重开发轻运营、卖完房就跑的“快周转”模式显然正在走向末路。住宅和商业、配套的持有运营,对房地产企业的运营模式和实力是一个考验,也是一个升级。实行新的住宅运营模式,对开发商的运营能力和资金提出较高要求,部分实力较弱的开发将面临淘汰出局的处境。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为,由于房屋租赁资金回收缓慢,资金流动周期需成为开发商考虑的重要因素。开发商除了要保证房屋出租率,还可以通过房地产投资信托基金(REITs)形式将房屋收入证券化。并且在国家对于自持期限等相关政策没有明确情况下,开发商需做好长期自持的准备,将房屋收益打包销售以回笼资金。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉则认为,开发商增加自持,除了在融资、补贴、市场空间、占有率、以土地换配建等方面获得可观红利外,还能享有物业升值收益。一旦有增值前景,土地就自然而然产生了“聚金效应”。

世茂华南区域投资总监易炳顺表示,看好自持物业的发展未来,随着行业发展成熟,资产证券化以及物业租售比等问题都能迎刃而解,必须顺应发展趋势做出改变。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,未来长租公寓行业面临洗牌和并购,而租赁可能会成为部分开发企业全新的发展方向。

完善机制

受“居住不稳定”、“替别人供楼”、“房子和产权证一样重要”等传统居住观念的影响,《中国经济信息》记者随机采访的人群中,“租房”仅为次选或者过渡选择。

100%自持的住房模式,客户如何进行购买,是否只能签订70年租房协议?而与产权绑定的诸如孩子上学、户口等问题后期又将如何执行?

某房地产中介机构资深从业者认为,租赁市场存在诸多痛点。对于租房者而言,租房提取公积金困难;租房贷款限制多、利息高;易出现合同纠纷等。对出租者来说,高房价背景下的租金年投资回报率非常低。在租赁市场尚未真正做大之时,尽快通过政策立法来加强监管,显得很有必要。

租售并举的建立、租赁制度的完善、长租公寓的发展以及配套服务和政策扶持等等,都需要进一步完善,同时需更多政策出台保护承租人权益。

 
 
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