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  业内人士分析,在行业下行时,利润率走低,只有快和规模效益才能推动碧桂园持续狂奔。但一些项目公司过度追求快速去化时,可能会牺牲产品的品质,这都是碧桂园需要提高警惕的。

房企三甲出炉 调控难阻巨头成长

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 来源 《中国经济信息》综合报道

随着上半年年报的纷纷出炉,碧桂园、万科与恒大的三甲地位越发稳固。近几年来,这三家房企亦是首屈一指的楼市明星。万科股权之争刚刚落下帷幕,恒大内地上市已如在弦之箭,而打造了森林城市的碧桂园更是在营销上频频发力。

根据各家公司半年报或披露的销售业绩,三甲龙头房企的总销售额突破8100亿元。其中,碧桂园实现销售金额2889.1亿元,同比增长131%;万科和恒大分别以2771.8亿元和2440.9亿紧随其后。相较于去年同期三家累计4569.3亿元的销售总额,同比增长速度高达77.3%,这也意味着地产行业的马太效应越发明显。

强者恒强 房企第一梯队渐趋成型

碧桂园发布的销售数据显示,2017年1-6月碧桂园及其附属公司,连同其合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约2889.1亿元,同比增长131%;合同销售建筑面积约3226万平方米,同比增长106%。

截至目前,备受关注的行业三甲已全部公布前6个月销售数据。上半年,碧桂园连续6个月超越万科、恒大,夺得销售冠军。

万科发布公告显示,2017年1-6月份累计实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比增长45.82%。截至6月底,万科与碧桂园业绩差距为117.3亿元,较5月底的161.7亿元,万科和碧桂园的业绩差距进一步缩小。

恒大方面,6月实现销售金额611.2亿元,在政策调控下实现业绩环比增长60%;1-6月共实现销售金额2440.9亿元,同比增长72%,完成全年目标的54%。

在行业争霸格局下,三强间的业绩追逐战愈加激烈,随着规模的快速扩张,行业集中度进一步提升。“碧万恒”前6个月销售总金额为8101.8亿元,较去年同期增长77.3%,行业集中度快速提升。

从目前的发展态势来看,行业霸主的争夺不再是“碧万恒”三强的“专利”。2014年绿地成功挑战万科的霸主地位,2016年恒大超越万科夺冠,2017年碧桂园一路领跑行业。在激烈的规模争夺战下,房企排位变化加速,霸主地位更迭频繁。

行业集中度快速提升,规模之争成为房企争夺的制高点。据了解,融创、阳光城、金科等企业对规模增长存在强烈的渴求。融创通过大规模的收并购,已发出挑战霸主地位的信号。

7月10日,融创斥资631.7亿收购了13个万达文旅城的项目股权以及万达旗下的76个酒店。据财新报道,融创中国董事会主席透露,2017年融创销售金额将超3000亿元。

在收并购市场一路狂奔,储备大量土地,融创存在冲击行业霸主地位的野心和可能。为保持行业竞争的规模优势,三强也展开规模攻防赛。

截至2016年底,恒大、碧桂园土地储备分别为2.29亿平方米、1.66亿平方米,万科拥有在建项目建筑面积5442.4万平方米、规划项目建筑面积5296.9万平方米以及11个城市改造共544.7万平方米的土地储备。

克而瑞数据显示,2017年前6个月,碧桂园上半年新增土地总成交价为1145亿元,新增建筑面积3375万平方米;万科则斥资755亿元获得1284万平方米新增建筑面积。土地储备规模最大的恒大上半年在新增土地储备方面花费354亿元,新增建筑面积为1008万平方米。庞大的土地储备以及快速新增项目将为规模发展储备充实的“弹药”,助力规模发展。

碧桂园的霸主成色与隐忧

凭借着上半年2842亿元的惊人销售额,碧桂园首次登顶地产行业“半程冠军”。在过去的一年里,碧桂园更是完成了销售金额从1000亿级到3000亿级“弹跳式”跨越。在众多机构发布的房企半年业绩排行榜单上,碧桂园均排在首位。其中,由某研究中心发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP 200》排行榜上,碧桂园以2842亿元销售额排在首位。

在上半年的6个月里,碧桂园有5个月单月销售额排在首位。据悉,碧桂园今年以来销售同比增幅一直属于领先行列,公司在2017年冲击行业榜首的姿态已十分明显。而碧桂园销售额从1400亿元到3000亿元更是只用了一年的时间。

数据显示,碧桂园2015年首次进入千亿级地产企业,之后的2016年业绩实现翻番,达到3088.4亿元,紧随万科成为3000亿级房企,实现了业绩120%的增长。分析人士认为,碧桂园业绩的爆发目前来看依然得益于三四线城市的大盘策略效果显著。

“驶入快车道的碧桂园在一段时间内都可能保持在较快的增长通道内。”有业内人士分析,尤其是去年累计合同销售金额突破3000亿元,让碧桂园有充足的资金完成补仓,从而为后续提速做足铺垫。

上半年,碧桂园在土地储备上的强势投入依旧没有偃旗息鼓的态势。统计显示,2017年上半年,碧桂园以828亿元拿地投入稳居行业榜首,单月拿地金额均超百亿元,甚至延续了“一天拿一块地”的节奏。7月4日,碧桂园还以52亿元拍下了海南三亚关注度最高的一宗地块。

从布局上来看,“三四线城市之王”碧桂园也加大了一线城市的投入,并首次真正意义上进驻北京市场。而碧桂园在大北京区域的布局则更早。从碧桂园·九龙湾首次入驻大北京市场以来,2015年碧桂园北京区域成立后碧桂园先后打造了京西北碧桂园·官厅湖、京东北碧桂园·长城河谷、京东碧桂园·时代城等项目,北京区域版图日渐成型。之后,2016年,碧桂园在武清连落三子。三年间,北京区域从20亿元销售额到突破100亿元大关,并在廊坊、保定、张家口、承德、武清、蓟县、宝坻等重要区域进行战略布局。2016年10月,碧桂园北京区域正式升级成为集团的一级区域,成为集团重点区域。截至2017年6月,碧桂园北京区域拥有超过29个项目。

除了北京这样的一线城市之外,碧桂园在重庆、郑州、济南、苏州、长沙、合肥等潜力二线城市也加大布局。此前,碧桂园管理层曾表示公司正在做出策略调整,公司将从“以三四线城市为主,同时投资布局二线城市近郊、一线城市周边”的整体定位,调整为“以二线城市中心、一线城市周边为主”。但目前来看,该公司依然在三四线城市保持积极的拿地姿态。

除此之外,碧桂园在文旅地产、特色小镇、海外投资、养老地产等多元化发展战略上也在快速推进。

然而,已高速启动的碧桂园也同样面临诸多风险。有业内人士表示,海外战略受挫依旧是碧桂园难以挥去的阴影,受国家外汇管理政策的冲击,碧桂园已暂停在国内销售马来西亚森林城市项目。该项目在2016总销售额为180亿元,占2017年目标的4.5%。目前森林城市已取得现金流平衡,对公司整体业绩的影响不算大,但这个“黑天鹅”事件对企业的影响是否会进一步发酵仍有待观察,而森林城市毁誉参半的评价,也让碧桂园的海外投资战略蒙上了一层阴影。

实际上,最令人担忧的则是碧桂园能否保持当前的高速增长态势。有业内人士表示,高速扩张、大量拿地的情况下,消化库存对销售的压力也骤然上升。

值得注意的是,三四线城市的增长空间已经接近饱和,尤其是随着调控持续,核心城市周边的三四线城市去库存难度也在不断加大。目前,三四线城市的比重依然是碧桂园所有城市类别里最高的,这无疑会对“三四线城市之王”的碧桂园造成压力。同时,一线城市房地产调控将进一步加大,去化周期正在上升,也给不断加大一二线城市投入的碧桂园发展速度带来掣肘。

此外,碧桂园在三四线城市超大规模的开工量,一方面需要保持低成本运作,另一方面又要实现大量产品的快速销售,也可能带来诸多质量问题和交付风险。

业内人士分析,在行业下行时,利润率走低,只有快和规模效益才能推动碧桂园持续狂奔。但一些项目公司过度追求快速去化时,可能会牺牲产品的品质,这都是碧桂园需要提高警惕的。

另一个风险则是融资渠道。2017年开始银行全线收紧开发贷,监管机构也明确提出严禁银行资金违规流入地产行业,国内房地产融资似乎有“入冬”迹象;同时,上月,国家发改委下发通知,对5家企业在发行外债前未备案登记做出点名批评,也被看做海外融资渠道被收紧的预兆,碧桂园的融资能力也将待考。

截至2016年底,碧桂园负债率为86.2%,处于行业里略高水平,加上上半年持续不断的大手笔拿地,公司的资金能力将受到考验。

恒大:利润保障负债稳降

今年,可谓是恒大“规模+效益”转型元年,其发布的首份财报引起广泛关注。7月25日,恒大发布正面盈利预告,预期今年上半年净利润增至去年同期3倍左右,股东应分配利润也将同比大幅上升。有业内人士预测,恒大在盈利大增以及今年一系列增效去杠杆的措施下,负债率将大幅降低近一半。

恒大盈喜公布后,国际大行纷纷发布研报。美银美林认为,恒大上半年净利润将增长到去年同期三倍,同时负债率将大幅下降,预计全年销售将超5000亿,未来拥有更好的盈利能力,给予买入评级,目标价22.5港元。中银国际则认为,市场此前严重低估了恒大2017年的收入水平,也严重低估了公司的毛利率水平,公司全部赎回永续债对利润的释放程度也未完全料到。由于公司净利润大幅增长,给予NAV 38.23港元,目标价22.94港元,评级由买入上调为强烈买入。

资料显示,恒大去年上半年净利润为71.27亿,换言之,2017年上半年净利润将增至214亿左右,这一数字甚至比恒大过去任何一年的全年净利润还要高。超市场预期的盈利增长,直接催化了股价。据悉,7月26日,恒大收报20.90港元,涨幅18.08%,市值达到2730亿港元。当天最高价21.00港元,创历史新高。

据悉,今年年初,许家印在内部会议上提出,恒大要由“规模型”向“规模+效益型”转变,在保持规模稳步增长的同时,重点注重增长质量,增加效益。今年上半年恒大销售和利润大幅提升,且通过引入战投等多项举措推动负债率大幅下降,“一增一降”实现高质量增长,可见许家印年初制定的战略已有了显著成效。

恒大的业绩持续保持较大幅度增长,上半年盈利实现巨大提升,主要得益于两方面原因,一是恒大去年位列房企销售榜榜首,销售业绩增幅较大,所以2017年上半年的物业交付和营业收入都有大幅增长;另一方面是高产品附加值、极强的成本控制能力、负债率大幅下降都将推动恒大利润持续高增加。

恒大高利润的获得自然离不开其房地产的支撑,从开发节奏、成本控制到产品销售,恒大都颇有特征。许家印在去年年会就表示:“企业要快速发展,必须大上项目,没有项目根本谈不上销售、谈不上发展。”

恒大快速开发优势不仅仅在于效率提升多开发几个项目,而在于降低融资成本和提高资本周转效率。众所周知,借贷周期长短和利息高低直接挂钩,恒大要求6个月内推出预售,加上恒大的低价强势营销,实现了快速销售快速回款,缩短了借贷周期。

恒大能实现业绩和效益的高增长,和高产品附加值密不可分。恒大是全国唯一全部精装修交楼的企业,近两年更加大打造环节精品的力度,比如项目的施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,按豪宅标准为普通住宅项目设计园林环境等,塑造了强大的品牌形象。公司于2015年4月提出“无理由退房”,赢得客户的追捧,这些举措大大提高了恒大的产品附加值。

恒大的成本控制能力在行业首屈一指。在设计、招标、销售等环节,恒大严格实施标准化管理,在整个开发链条上每一环节控制成本,并通过大规模开发和高周转保持强大的竞争力。以营销及管理费用为例,恒大2016年的费用率较2015年大幅降低2.5个百分点,预计今年还会继续下降。

2017年上半年,恒大通过引入战略投资、偿还永续债等一系列重大举措,大幅降低了负债率。资料显示,上半年恒大成功引入700亿战略投资,包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等,在大幅增厚公司净资产的同时,也反映了实力投资者对恒大前景的信心。恒大在5、6月份两个月内就迅速还清总额达1129亿的永续债,显示了强大实力。

数据显示,恒大2016年融资成本从2015年的8.42%降至7.78%,今年公司成功发行利率最低6.25%的美元债替换前期的高成本债务,业内人士预计恒大融资成本将进一步下降。恒大向“规模+效益型”转变已显成效,加上负债率大幅降低,推动盈利能力持续提升。

 
 
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