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  现今的房地产行业,建筑能力不再是竞争力,而营运能力则变成了核心竞争力。

冯仑:房地产“后开发时代”来了

分类:商业 稿件来源:中国经济信息杂志 来源 《中国经济信息》综合报道 

去年年底,六十多家中城联盟企业的董事长聚在一起开会,达成了一个共识:以2016年结束作为分水岭,之前是房地产“开发时代”,之后是房地产“后开发时代”。

开发时代做得好的房企,只因赚到了红利。开发时代有什么特点呢?首先,开发时代的产品是单一的,只做住宅。每年全国房地产企业的销售额,80% 以上都是围绕着住宅。所以在开发时代,所谓的房地产实际上指的就是住宅,而不是全面的房地产产品供应。第二,开发时代的商业模式以快消为主,开发了就卖。第三,开发时代的竞争力都围绕着单一产品,以快消为主。

开发时代,房地产创新取决于三个条件:规模、成本、速度。就是比谁卖得规模大,谁卖得速度快,谁的成本低。过去 20 年,房价持续地在不同的城市、不同的阶段轮番上涨,使我们过去的开发时代模式一直顺利。

今年,我们认为房地产行业已经进入了后开发时代,相对于开发时代来看,后开发时代的情况有所不同。

第一,房地产的产品线不再只有住宅。万科提出城市配套服务商,除了住宅,其他的购物中心、写字楼都被纳入它的视野。而物流、仓储、教育、研发、健康等等的物业新需求,都开始成为大家的投资重点。

现今的房地产行业要拥有一个稳定的、全面的产品线,不再只造住宅,模式越来越多样化,横向产品服务越来越多。后开发时代的竞争力发生了转移,不再在规模、成本、速度上竞争。现在,房地产行业首先是竞争营运能力,例如出租房产开餐厅,怎么提供更好的服务,增加每平米的回报率。建筑能力不再是竞争力,而营运能力则变成了核心竞争力。

第二,财务能力变成了竞争力。现在谁的财务成本低,谁就能够适应更多不同的产品形态。在开发时代,很多企业带着过桥资金,先承受非常高的成本,再快速卖掉。但是后开发时代的地产形态,除了住宅以外,主要产品还有写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施,大部分都依赖低利率的长期资金。长期、低成本资金支持,就是一种竞争力。

第三,后开发时代要求开发商迎接挑战的能力聚焦在“导演+制片商”。对于开发商来说,讲空间故事的能力越来越重要。即计划一定的面积中,多少是写字楼、多少是酒店、多少是住宅、多少用作长租、多少卖掉、多少自己持有等等。综合商业设施,可以有无数多的组合,这个组合决定了整个物业最后的价值。

如果你没有讲空间故事的能力,只知道住宅,不了解空间内的每个业态的需求,你可能会失去很多创造价值的机会。所以,后开发时代对开发商有更高的要求,必须熟悉每一个空间能够做的业态,用自己的行话讲好空间故事,做好规划和产品定位。

 
 
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