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  在当前的调控政策背景下,共有产权并不能大幅降低房价。而有关住房质量、未来交易等反面的疑问,《暂行办法》中的阐释还有待深化。

“共有产权”非万能之钥
分类:卷首 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 张兴军

2017年8月3日,北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》。该《办法》提出,北京拟推出各区人民政府根据共有产权住房需求等情况,合理安排共有产权住房用地。其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%,实现网上申请,规范退出机制等。

事实上,早在2014年北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市就已经明确被列为全国共有产权住房试点城市。到目前北京等城市将“共有产权”细则进一步明确,这一设想终于看似渐行渐近。然而,被视为本轮房价调控的价码之策,“共有产权”究竟能否起到理想化的效果还有待商榷。

对于“共有产权”,首当其冲的问题就是它能降低房价吗?答案是不仅不能降低房价,相反还有稳定房价的作用。政府调控房价的初衷,绝非让房价实现暴涨暴跌。以一线城市为例,过去数年房价所呈现是“暴涨”的态势,为了抑制这种非理性的上涨态势,本轮房价调控措施轮番出台,终于起到了立竿见影的效果。而旧策重提并加码的“共有产权”在北京等一线城市的复苏,亦是本轮调控之新举。

另一方面,房地产价格高企的一个最直接原因是因为地价的高企,在此基础之上以土地作价占股的方式。从近期的一线、二线房价趋势来看,一手房价格仍然坚挺,二手房则呈现环比下跌的趋势。以北京为例,一手房和二手房均呈现出成交锐减的态势,在轮番的限购政策之下,投资者观望态度明显,认为仍然有下降空间。与此同时,租售同权呼声的高涨,也让众多潜在购房者重新审视购房的必要性。此时力推“共有产权”,在市场上究竟能带来多大影响,尚存疑问。

从“共有产权”住房的性质和特征来看,其也可看作是保障房的升级。不同的只是政府的土地资源在共有产权住房中,更加明确了产权比例及价值属性,以往的经济适用房和两限房,在上市交易时则是以缴纳土地出让金、契税及印花税或者缴纳一定比例的投资收益(市价-房价原值)来实现的。但按照当下的市场环境计算,共有产权住房的价格将远超以往的经济适用房和两限房。

对于“共有产权”住房的另一个担忧是房子的质量问题,因为根据以往经验,保障房都是由土地承拍者(地产商)来配建,政府除了土地进行部分让利之外并不承担资金上的压力,而地产商为了保障利润比例,在保障房建设中就会采用不同的容积率和建筑材料,这就会导致住房质量与商品房质量相差甚远。至于“共有产权房”,虽然看上去很美,但在未明确其建设主体、质量要求明细、价格区间,以及未来上市交易的相关收益等细则之前,还只是“看上去很美”。

 
 
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