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  身处“内忧外患”政策监管和“似有似无”的舆论倒逼背景之下,万达集团难免如惊弓之鸟,而加快其一直倡导的向轻资产转型的道路便成为相对明智的选择。

甩卖资产,万达何为?

分类:封面专题 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 张兴军

2017年7月19日,万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额637.5亿元。与7月10日万达商业和融创集团协议相比,增加富力地产作为交易方,但交易标的和交易总金额基本一致。

只为偿债?

根据万达、融创和富力的三方协议,富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权,77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。融创房地产集团以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

根据今年5月万达商业2017年度第三期中期票据发行披露材料中的2017年一季度财报数据,万达商业的负债总计5446.03亿元,资产负债率为70.61%。据此推算,此次和融创等达成的资产转让能够使万达回收的631.7亿元,并为万达商业降低8个百分点的负债率。

就在近日,又有媒体披露万达集团已将旗下金融板块部分股权出让给了中国银联,同时增加了万达金融的注册资本金。虽然万达集团旗下的金融板块和万达业内普遍认为,商业并非同一公司主体,但通过股权转让抑或资产售卖来变现,有助于集团整体现金流的优化,从而降低外界对万达的质疑,这对于其能否按时登录资本市场有着重要的意义。

老调重弹

事实上,对于万达高昂负债的质疑一直不绝于耳。早在“2016(第十五届)中国企业领袖年会”上,王健林在其演讲之后被记者专门问道:最近有自媒体发布文章,说到万达的负债达到了4200亿,其实是“首负”。对此问题王健林早有准备,并列举出了多条逻辑充分的理由反驳网友的质疑。

王健林称,网友所说的4200亿负债是2015年万达商业财报上列明的负债,而非万达集团。其次,万达商业的资产有6000多亿,负债4000多亿,万达商业的净资产到2016年年底要超过2000多亿元。

事实上,王健林在接受媒体采访时也谈到了房地产业的负债特殊性。

“房地产的负债跟别的公司的负债有所不同,房地产的预售,就是房子的销售收入算负债,只有等到房子竣工了,拿到竣工证才能转化为收入。所以几家大型的房地产企业每年都会有一千多亿算到负债里去。”这意味着,房企的负债,是包含了预收房地产、预备的储备金等等,加上银行贷款等合计下来的财务整体状况。

王健林自证万达不缺钱的理由则是,其个人在万达商业和万达院线(现为万达电影)两家上市公司的股权就高达1500亿元,如果通过银行质押至少可以贷款1000亿元,但其并未质押过相关股份。

回A关口

资料显示,万达商业曾于2014年12月在香港上市,此后万达认为其在港股估值被低估,于是在2016年9月正式完成私有化,继而寻求在A股主板上市。根据证监会发行监管部“首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况 ”显示,万达商业IPO的状态为“已反馈”,处在排队之中。

有分析认为,万达之所以于近期“甩卖”资产,与其回归A股的计划不无相关。其招股书中曾提示,若国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控,公司可能面临较大资金压力和财务成本压力,影响公司债务清偿能力,增加偿债风险。事实上,从目前情况看,这种风险确实存在。因为按照《万达商业私有化募资推介书》中为其回归A股主板所设定的时间表,万达已经捉襟见肘。

《万达商业私有化募资推介书》曾在第九项“核心投资条款”中披露了其回A的时间线及相应的对赌条款,即“如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前为能够在境内主板市场上市的情况下:

一、万达集团以每年12%的单利向A类(境外)投资人回购全部股权,以每年10%的单利向B类(境内)投资人回购全部股权;

二、A(境外)、B(境内)类投资人按投资金额分摊境外退市费用,B类(境内)投资人还需另外承担过桥贷款的相关费用;

三、B类(境内)投资人就过桥贷款融资成本、资金出境期间汇率成本等承担补充出资义务。”

这意味着,除了两年间需承担资金压力外,万达回A不成或回A延迟,还需付出利息回购投资人股权。这种背景之下,万达此前甩卖资产和增加金融板块的注册资本金和股权转让,便有了充足的理由。

万达余忧

作为中国商业地产之最,万达的独特模式一直是业界关注的焦点。而王健林的“首富”头衔,又使其自带光环,素来是媒体聚焦的焦点。然而这种非理性关注,也经常带来意想不到的影响。6月22日的“股债双杀”就是一例。

2017年6月22日早盘,被称为A股“第一院线股”的万达电影(SZ:002739.)在尚无明显利空消息情况下暴跌,截至午间收盘跌9.87%,逼近跌停,成交量明显放大。此外,万达多只债券现券收益率大幅走高,对应价格大跌。6月22日,万达2024年到期的美元债券大跌1.9%;16万达01债(136143)下跌幅度超过2%。

随后万达电影紧急停牌以避免股价异常波动,与此同时,公司也发起了注入万达影视资产的资产重组计划。截至本刊发稿,万达电影仍处于停牌之中。

有媒体援引消息人士声音,称银监会于6月中旬要求各银行,对海航集团、安邦集团、万达集团、复星集团、浙江罗森内里投资公司的境内外融资支持情况及可能存在的风险进行摸底排查,重点关注所涉及并购贷款、“内保外贷”等跨境业务风险情况。这一传闻,导致万达、复兴等旗下上市公司股票受到波及。

几乎与此同时,部分企业高企的负债率、极高的杠杆率、高溢价以及部分标的的巨额亏损引起了国家发改委、央行、商务部等多个部委对非理性海外投资的潜在风险及其真实性、合规性的高度关注。尤其在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域存在的非理性、异常的、动机不良的、假借并购之名行资产转移之实的海外投资行为成为监管的重点。

而从万达集团的业态和战略来看,其再度首当其冲。身处“内忧外患”政策监管和“似有似无”的舆论倒逼背景之下,万达集团难免如惊弓之鸟,而加快其一直倡导的向轻资产转型的道路便成为相对明智的选择。

 
 
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