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  近期发布的一系列楼市政策,彰显了政府建立长效机制的决心以及向供给侧的调控思路转变。然而对于供给侧的落地如何破局,也成为了围绕其发展的关键问题。

住房供给侧改革不断发力

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

近日,中央和地方政府相继出台多项重要房地产调控政策,将楼市再度推向市场焦点。从广州推进“租售同权”,到九部委联合发文鼓励租赁住房市场发展,再到北京的“共有产权”住房计划,楼市调控方向正逐渐转向住房供给侧。

“限购、限贷等作用于需求端的调控措施长期对于抑制房价高速上涨见效甚微,房地产市场调控的关键在于差异化地增加有效供给,构建完善的住房供应体系。今年政府在供给侧的频繁调控动作,正是明确这一根本问题后的‘对症施方’”。中金公司分析员张宇表示,“需求侧改革难长期有效的主要原因来自不论从土地购置还是新开工看,2010年之后市场有效住宅供应均未明显放大。例如,2010年开始北京土地待开发面积和新开工面积增速都处于不同程度下行。尤其是住宅新开工面积从2010年后基本维持在1200到1500万平方米左右,与每年销售规模大体保持一致。”

调控的核心增加有效供应

据中金公司数据显示,中国城镇家庭户均住房已达1.14套,但每个家庭户实际在使用的住房套数仅为0.94套。18%的存量房被空置,且全部集中于最富裕的15%的家庭手中,20%左右的家庭仍居住在拥挤且设施老旧的房屋中。面向此类人群提供有质量的住房,才是有效的住房供应。

住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一在接受《中国经济信息》记者采访时表示,2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%,户籍人口的城镇化率为41.2%,规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平,则需要更长的时间。大量的农业转移人口的市民化,再加上二胎政策的放宽等多种原因,城镇新老居民对住房的需求量肯定是很大的。要实现房地产与新型城镇化的协调发展,城市人民政府应当编制住房发展规划,用于指导土地的供应。朱中一强调,“对于人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应,增加公共租赁房的供应。”

然而为了增加有效供应,最近的政策更是频频发布,大多是针对租赁市场。先是7月17号,在广州市政府官网上,赫然发布了一个通知,即《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。随后,7月20日,住建部、国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,住建部提出“租赁市场承租人可以有更多的城市功能和享受均等化权利”,明确保障当事人的合法权益,未来承租人能获得更多与买房人同等的待遇。8月4日,成都市政府办公厅正式发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》,将全面开展住房租赁试点工作,组建国有住房租赁公司,承担租赁住房业务,进一步培育和扩大住房租赁市场,鼓励住房租赁消费,进一步服务新市民安居乐业。密集型的租赁政策发布,使租赁业务受到了前所未有的关注。

除了租赁市场,8月3日,北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见。更是把共有产权住房再次推到了公众面前,成为房地产业最近谈论的焦点。根据该办法,北京拟新推共有产权住房,新北京人获得共有产权房的比例不低于30%。共有产权住房就是买房人与政府共有房屋产权,通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的使用权让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格,最大限度支持购房刚需求。将来若上市交易,个人需按市场价把政府的份额购买下来,也可以退出已经持有的产权份额,当然准入条件也是比较苛刻的。

“从短期来看,这一政策可能对于房价影响不会立竿见影。首先,北京也并不是共有产权住房的先行者,以前上海更早已经有了共有产权住房,某种程度上可以说是北京借鉴了上海的经验。其次,未来具体实施的细则也有待进一步明确。最后,很大程度上,房价长期上涨是货币现象,人民币保值需求,投资渠道狭窄所致。”张宇表示。

不管是租赁住房还是共有产权住房,从中期来看,一个围绕增加有效供给的房地产长效机制的雏形正逐步形成。中国房地产政策可能正迎来自1998年房改以来的一次最深刻变革。共有产权住房深层次的意义是,进一步落实“房子是用来住的”定位,是去投资投机化的房地产调控长效机制的一个组成部分。租售并举等长效机制的形成,可以看成房地产行业的供给侧改革,未来将直接影响中国楼市的格局。朱中一表示,相信在今后的若干年中,租赁市场会有比较大的发展。

供给侧落地如何破局

“十三五”时期,解决好城镇新居民的住房问题和改善原居民的住房条件,让更多的居民达到小康的住房水平,将是住房业改革与发展的主要任务。“十三五”期间尽管增速下降了,但由于城镇化还在持续推进等原因,所以房地产市场的总规模仍然是很大的。

“供给侧的长效问题首先就是城镇化战略问题,是发展小城镇还是发展大城市的问题。”著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲在2017博鳌房地产论坛中表示。土地是有限的,关键是怎么分配,用到什么地方,是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律,在城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的小城市,搞城市群、城市带,还是违背这个规律去人为地发展小城市?这是当前在中国稀缺土地的条件下,土地分配的一个大问题,也是供给侧的基本问题。

在朱中一看来,城镇化当中,长期以来小城镇的建设和发展一直是一个短板。2014年以后,党中央、国务院对推进新型城镇化,对重点发展小城镇和培育发展特色城镇做出了部署,2016年7月份以后,住建部、发改委开始启动特色小镇的培育工作。目前来看,地方政府和有关部门的积极性都特别高,这其中有些需要加强引导,有些需要加强协调。朱中一表示,希望房地产企业以小镇配套服务商的身份进入小镇,为小镇特色产业的发展和居民的宜居、宜业、宜游创造良好的环境。

“现阶段政府的核心职责在于为中低收入家庭配建‘保量且保质’的公共住房,并大力支持企业参与开发建设,而将商品房销售和私房出租的定价、交易等环节交给市场,从而实现真正意义上的供应分层。”张宇表示。

尽管政策方向值得肯定,但要真正建立起完善的住房供应体系,仍有诸多操作层面问题需要明确与解决。

朱中一告诉《中国经济信息》记者,供给侧落地的关键在于地方政府的参与度和重视度,然而对于其将如何实施和落地还有待探索。

对于供给侧的公共住房庞大的资金投入一直是制约其发展的核心障碍。据中金公司测算,3600万套公共住房供应缺口对应的建设成本高达8.7万亿元,加上4万亿元土地成本,总投资规模接近13万亿元。如此高额投入对应的却是漫长的资金回收期,地方政府和企业显然难有动力参与其中。

然而在张宇看来,破局的关键在于盘活资产价值,采用资产证券化的方式改善投资现金流。以流动性低、现金流稳定、信用风险低的公共住房作为基础资产实施证券化,广泛吸收社会资金,有效解决一次性投入的资金缺口。

无论资产证券化还是房企自持物业,都需保证合理的项目投资回报,而公共住房最大的痛点正在于投资回报率过低。因此,张宇认为,当前北京、上海的住宅租金回报率仅为2%左右,远低于国际水平。因此,房企参与公共住房建设的关键在于政府能否在地价上提供足够让利。

 
 
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