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  随着开发商对拓宽融资渠道的要求,以及投资者对投资的现时回报、资产增值、流动性、专业性等的要求与日俱增,各种金融工具应运而生。

政府助力REITs加速落地

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

在今年7月全国金融工作会议中,国家主席习近平对中国金融市场发展提出新的要求,他强调金融制度是经济社会发展中重要的基础性制度,并提出服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三项任务,在国家队进入顶层设计的定位推动下,地产资产证券化的政策红利也在近年来逐步落地。

据《中国经济信息》记者获悉,近日,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。此举标志着,在业内呼吁和酝酿多年之后,我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。

从存量地产ABS到真REITs时代

自2014年以来市场多元融资渠道陆续开闸,企业ABS(非金融机构)融资也逐渐放开,从2014年至今,市场累计发行企业ABS融资860例,合计发行规模达到10693.7亿,截止到目前企业存量ABS仍有742例,合计规模9498.8亿,从底层资产来看,租赁租金类ABS的发行规模最大,共208支,合计1942.2亿,占当前市场存量ABS的20.4%,其他小额贷款、应收账款、信托受益权等ABS的发行规模也相对靠前。

2016年以来,华夏幸福、碧桂园、金科、融信中国、世茂集团等房企陆续以购房尾款、物业费收入、租金等作为基础资产,开展资产证券化融资,成为房企创新融资的新动向。目前从房企发行ABS的情况来看,主要ABS融资方式有:运营收益权ABS、商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)、类REITs、购房尾款ABS和物业费ABS等类型。

由住房和城乡建设部、财政部、国土资源部等多部委联合牵头,为加大对住房租赁行业的金融支持力度,进而推进的鼓励住房租赁企业不动产证券化产品的推出,加速房地产投资信托基金试点,鼓励地方政府出台相关优惠政策等举措。

今年1月份,魔方公寓发行了国内首单公寓行业ABS产品,该计划系以魔方公寓在8个一线、二线城市运营的30处物业4014间公寓为底层基础资产,发行规模达3.5亿元,期限为3年。这是中国ABS发行历史上首单公寓行业资产证券化产品。8月15日,长租公寓品牌自如以资产服务机构身份,成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS。自如ABS产品期限为2年,首期发行规模达5亿元,其中优先级获得AAA信用评级,占比高达90%。

中国存量地产的投资潜力远不仅于此,其价值将通过真REITs(房地产投资信托基金)得以更大体现。正是在国内REITs相关法规还未完善出台的背景下,ABS和类REITs成为了一种过渡形态。

据《中国经济信息》记者了解,魔方公寓此单ABS认购方有国有银行、地方银行和基金等金融机构。但目前交易所挂牌的ABS流动性还较弱,且没有个人投资者参与。以租约为底层资产、租金为现金流回报的ABS,也被认为是类REITs的一种形式。

据德晟资本REITs事业部总经理车阳观察,国内所谓的“类REITs”,实质是“资产支持专项计划”(也就是通常说的“ABS”)模式,即由合格证券公司/基金子公司设立资产支持专项计划,在公开市场发售专项计划份额募集资金,投资于持有不动产资产的项目公司股权,专项计划份额在交易所公开交易。

目前,国内个人投资房地产的主要方式是购买房产,且主要是住宅,而收益型房产,如零售、办公、酒店等,配置比例极低。而且购买房产资金占用大,流动性相对也较弱。

而REITs恰能解决上述问题。一方面通过“基金化”或“份额化”将投资门槛降低,而且可通过公开市场的扩容解决流动性问题。另一方面,通过引入专业的资产管理团队,包括对各类存量商业房产的专业化运营,可以在控制风险的前提下为房产投资人提升投资回报。

2017年国内REITs法规政策方面或有实质性推进。车阳表示,在现有政策框架下,公募基金+c资产支持证券计划将是国内REITs较为可行的模式。

其实在很多发达经济体,REITs已经是一种相当成熟的房地产金融产品,向个人投资者开放,且具有很高的流动性,而国内REITs才起步不久。

国内REITs或迎发展契机

作为国内最早推动REITs发展的中国房地产开发集团理事长孟晓苏,他曾在不久前的博鳌房地产论坛上透露,最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化。

“现在REITs的启动已经进入了轨道,根据证监会有关负责同志的设想,在十九大前做好准备,在明年政府换届之后,再撸起袖子加油干,争取让REITs在中国早日落地。”孟晓苏说。

据《中国经济信息》记者了解,目前,证监会做出了要深市、沪市加快做好流通准备的决定。国家发改委也于2016年发文,要求把各地建设的PPP项目转成REITs。今年财政部亦发文表示,要推动不动产投资信托基金(REITs)的发展。

此前各省市也纷纷出台文件支持REITs试点,自上而下推进金融创新。2016年下半年起,广东、福建、四川等十余个省份在国务院意见的基础上出台了本省的加快培育和发展住房租赁市场的文件,从省一级政策层面支持REITs试点,为中国版REITs奠定了政策基础。以REITs为代表的资产证券化模式是地产金融创新的主流之一。随着国家与省一级支持力度的加大,REITs发展有望进入发展快车道。

在企业资产证券化产品备案规模突破万亿元之际,作为备案机构的中基协,在今年7月26日水到渠成地“推出了”资产证券化业务专业委员会。此次设立的ABS专委会下设专委会主席1人(由申万宏源董事长储晓明担任)、联席主席3人,委员、专家顾问各9人。

在中基协成立大会暨第一次全体会议上,证监会债券部主任蔡建春表示,“下一步债券部将加强资产证券化的规则体系建设,强化事中事后监管,完善信息披露制度,加快推动REITs等具有重要意义的创新产品尽快落地,进一步加强对PPP等重点领域的支持力度”。中基协协会长洪磊表示,“基金业协会要在《基金法》和《证券法》的框架下研究推动不动产投资基金(公募REITs)相关规则制度方案,为监管机构提供政策建议。”

“REITs最大的作用是解决开发商退出渠道问题,REITs的成熟和推出将极大的推动租赁市场前进。”国泰君安证券认为,海外成熟经验已然表明,在存量地产时代,房地产的金融化将进一步走向纵深,会出现更为成熟的金融体系来承载存量。而REITs则是整个房地产金融化进程中最重要的一环。随着租金回报率的逐渐提高,国家鼓励政策的逐渐出台,租赁住房证券化,包括租房REITs一旦兴起,将为开发商提供强大的融资支持,有助于开发商的现金回流,从而做大规模。同时也有助于开发商轻资产化的战略转型,盘活存量,提高投资收益率。

在我国房地产行业进入下半场以后,重资产证券化、轻量化是行业发展的必然趋势。同时近期频频吹风的发展租赁市场、保障租售并举等租房市场新政也同样需要不动产金融化的支持。相信在ABS专委会成立的背景下,REITs试点推进和相关法律法规有望加速落地,也将推动我国地产资产证券化的加速。租房市场的资产证券化充分响应了国家要求加快培育和发展住房租赁市场的号召,也体现了资产证券化服务实体经济的要求,为租赁市场轻资产运营扩充了融资渠道。随着未来租赁政策红利的不断释放,住房租赁企业不动产证券化和租赁市场将实现双赢发展。

 
 
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