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  十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

聚焦党的十九大
“房住不炒”将成未来五年新主题


分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

10月18日,中国共产党第十九次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。国家主席习近平在大会召开中发表重要讲话。对于处于风口浪尖的地产行业,十九大报告放在特别重要的位置。对于住房问题,十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。对于房地产市场问题,尽管报告的字数不多,但具有十分丰富的内涵。它基本上确定了十九大后新时代中国房地产市场发展的基本方向。相比十七大、十八大时的提法,已经发生重大变化。

地产市场的主要矛盾

十九大上,习近平总书记在报告中提到:“中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”

“这个论断不仅适用于整个社会,也适用于房地产。” 链家研究院院长杨现领表示,“从1998年房地产市场化改革以来,经过20年的新房开发,市场的主要矛盾已经从供给整体不足转化为局部不足,从总量不足转化为结构失衡,从‘不够住’的问题转化为‘住的贵’和‘住的不好’的问题。”

杨现领认为,在这个大背景下,未来房地产市场的潜在空间将主要表现在三个领域。第一,一线和个别热点二线,仍然存在总量供给不足,未来仍然需要增量的开发,例如,北京和上海的供应缺口都超过500万间,补充这个缺口需求至少5年的建设周期。第二,住房消费全面升级产生的新需求。目前换房和改善成为新的刚性需求,人民对“好宅”的需求明显增加,这不仅仅是更大的房子,也是更宜居、更健康的房子,全面提升人民的“居住体验”将成为房地产行业的新使命。第三,住房服务需求的快速增加。住房不仅仅是一种空间的需求,更是一种服务的需求,包括物业管理、社区服务、中介服务、房地产资产管理服务等一系列与居住和家庭相关的服务需求将快速增长,住房成为一种消费行为,房地产行业从制造业全面转向服务业。

保障性住房

对于习近平总书记在报告中提到的“保障性住房建设稳步推进”内容,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,此类内容被纳入到惠民和民生的内容体系中,充分体现了保障房住房建设发挥的重要作用。从实际情况看,最近五年实际上提到的住房双体系建设,更多的就是强调了类似的住房保障内容,成绩也是卓越的,尤其是大城市通过购置和承租保障房等,较好地实现了租赁市场的发展。

严跃进认为,十九大以后,类似双体系的制度建设会不断演变为三体系的制度建设,即增加了租赁住房的项目建设,这个体系将包括普通商品住房即继续强调90/70的户型政策和全装修的住房供应政策、保障房即以共有产权住房为主打产品、租赁住房即以企业经营的市场化房源为主打产品的三种类型。类似类型有助于吻合当前国内较多的住房需求的导向,也有助于吻合流动人口的居住规律。这也是当前通过不断改进不平衡不充分的住房供应体系,进而吻合人民日益增长的美好生活需要的一个重要体现。

土地政策

对于土地政策,习近平总书记提到:“巩固和完善农村基本经营制度,深化农村土地制度改革,完善承包地‘三权’分置制度。保持土地承包关系稳定并长久不变,第二轮土地承包到期后再延长三十年。”

对此,严跃进表示,主要有三方面的含义。第一、农村土地制度的改革会继续深化,其深化的含义会强调土地承包关系的稳定。之所以要强调这一点,就在于要积极配合当前农村各类改革,尤其是要防范各类近郊区的农村土地不被随意侵占等现象的出现。第二、强调了承包地‘三权’分置。”这个表述实际上是2016年的时候提出的,核心内容是放活承包经营权,有助于后续农村土地市场集约化经营的实现,或者说类似家庭农场、农村土地信托等内容有进一步加快建设的可能。第三、提到了土地承包续期的概念。这个概念和过去大家关心的住房70年产权的概念是类似的,而且很多土地承包经营权或也到了30年到期续期的问题,所以此次表述有积极的作用。

坚持房子是用来住的

此次十九大会议上,习近平提到了:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

10月19日下午,住建部部长王蒙徽在中央国家机关代表团开放日活动上也同时表示,下一步将按照这次总书记提出的坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度,让全体人民住有所居。

在严跃进看来,此类表述与最近几年住房制度的改革和实践要求基本上吻合。其主要包含有三层含义。第一、房住不炒的概念继续强调,类似表述比较朴素,但却是这几年住房制度改革的核心内容,后续的各类政策出台也会紧扣这句话。第二、提到了住房制度建立的内容,即多主体供给、多渠道保障、租购并举的模式。要看到,多主体供给是希望更多的社会资本参与到住房供给侧结构性改革中。而多渠道保障也是希望后续对各类住房供应有更全面的发展,比如说共有产权住房等建设。而在租购并举方面,过去的常规表述更多的是购租并举,现在“购”和“租”两个次序有所转变,也体现了租赁市场发展的紧迫性。第三、政策提到了让全体人民住有所居的目标,这实际上就是中国梦在住房领域的体现。类似内容最后都会在住房长效发展机制中得到体现。

严跃进也再三强调,“房住不炒”不仅仅是房地产调控政策的主基调,也将是长效机制的主基调,这四个字将指导未来5年甚至更长时期内中国房地产政策的基本走向:第一、短期内,调控政策不会放松,甚至趋于强化,尤其对于新热点和次热点城市。第二、长效机制必将加快推出。第三、从租购并举到租购同权,租赁必然成为长效机制的重要组成部分,有品质的租房将成为房地产供给侧调控的重要环节。

长效机制建立

王蒙徽就有关“房地产长效机制有无时间表”的问题时表示,住建部以及有关部门按照党中央国务院的部署,正在抓紧落实这方面的工作,坚持“房子是用来住的”的定位,以满足新市民需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主满足基本保障,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

严跃进认为,发展长效机制,应该说“满足新市场需求”为主要出发点,实际上就是对流动人口的租赁和住房需求的关注。另外在长效机制的各类手段中,提到了“投资”的概念,这个概念应该理解为多元化供给的重要体现,后续如何让各类社会资本参与住房供应,将成为关键。

就在10月19日上午9时人民银行行长周小川在党的十九大中央金融系统代表团开放日上,关于去杠杆时谈到:“关于家庭部门的债务杠杆率,从全球比较来讲,中国还不算高,但是最近几年增长很快。这个快的程度提请大家注意,不是说现在就要去杠杆,而是说增长的过程要注意质量,要使增量部分保持稳健,同时又是高质量的。”

对于央行的表述,在严跃进看来,实际上就是两个含义。第一是家庭的杠杆率并不算较高,有风险但依然可控,实际上就是认为住房市场的购房行为总体上还是健康的。同时也说到稳健和重质量的导向,后续对于各类贷款依然会进行,但是会有更严格的资金审核动作。

对于近期住建部的工作,王蒙徽说:“主要包含五方面:一是加快培育住房租赁市场,在12个人口净流入的城市开展住房租赁的试点工作,同时研究制定《住房租赁管理条例》;第二、加快推进住房保障和供应体系建设,我们支持北京和上海开展共有产权的住房试点,多渠道、多方式为住房群体提供住房需要;第三、统筹规划大中小城市的空间布局和设施配套,把稳定房地产市场和推进新型城镇化能有机结合起来,加强基础设施的互联互通,同时提高公共服务水平,引导住房需求合理分布;第四、大力整顿和规范房地产市场秩序,始终保持高压严查的态势,加大对违法违规企业的查处曝光力度,进一步净化市场环境,切实维护群众的切身利益;第五、研究建立房地产的统计和市场监测预警的指标体系,加快建立市场的预警机制,加强监测分析,指导地方保持房地产市场的平稳。”

严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,从住建部这五项工作来看,总结起来实际上就是抓租赁、强供给、增服务、管秩序和谋预警。类似工作从供给端等角度出发,和此前的需求端管控形成了一个闭环,有效地引导了住房市场的健康和稳定发展,充分体现了当前房地产市场各类问题的解决。此类内容也会在“房住不炒”的导向下继续得到扎实推进。

五年来成就显著

10月22日上午10时,“满足人民新期待,保障改善民生”记者招待会在北京梅地亚中心召开。住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽介绍满足人民新期待,保障改善民生有关情况,并回答记者提问。

王蒙徽介绍,党的十八大以来,我们住房和城乡建设事业改革发展取得了巨大的成就。具体体现在四个方面。第一,住房保障成就显著,近八千万困难群众改善了住房条件。五年来,棚户区改造大力推进,有6000多万棚户区居民出棚进楼。同时公租房保障能力显著提升,有1900多万住房困难的群众住进了公租房,城镇中低收入家庭的住房条件明显改善,城镇低保、低收入家庭基本上实现了应保尽保。

严跃进告诉《中国经济信息》记者,其主要是从住房条件改善方面来说的,包括棚户区出棚进楼、公租房居住规模增加等。类似的表述符合了十九大提出的“人民日益增长的美好生活需要”的表述,充分体现了十八大以来对于住房各类需求的关心,尤其是住房困难群体的关心。对于后续的的发展,严跃进认为,预计会围绕两类群体进行住房问题的重点解决,既新市民和困难群众。

第二,房地产调控成效显现,房地产市场总体保持稳定。我们坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,坚持分类调控,因城因地施策,落实地方政府主体责任,出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。目前,一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落,三四线城市的房价也趋于稳定。同时我们正在进行12个大中城市住房租赁试点工作,支持北京、上海市积极探索发展共有产权住房。房地产长效机制目前也在抓紧研究制定,同时,在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。应该说,房地产调控的效果持续显现。

“这五年房地产调控其实是有很大的变化的,从此前积极去库存而微妙地转变到抑制过快上涨房价的层面上来。两类政策总体上都发挥了较好的效应,充分体现了稳定市场的导向。尤其是从城市分类或分化的角度看,大城市的价格增幅受到了抑制,中小城市的去库存效果较好,房价也回归平稳。” 严跃进表示。易居研究院副院长杨红旭在接受《中国经济信息》记者采访时认为,效果初显,这个结论是客观的。同时也暗示,效果还不够明显,还没到位。因此,还需继续坚持一段时间的调控不放松。长效机制文件制定中。

第三,城市规划改革深入推进,城市发展方式在加快转变。我们认真贯彻习近平总书记对城市规划工作的重要讲话和指示批示精神,推动规划改革创新。把握好战略定位、空间布局、要素配置,坚持城乡统筹,以主体功能区战略和制度为基础,划定城市生态保护红线和开发边界,落实多规合一,实现一张蓝图干到底。目前我们正在开展城市总体规划编制试点工作,抓好规划的实施,践行新发展理念,加快城市转型的步伐。同时,全面开展城市设计,历史建筑保护进一步加强,生态修复和城市修补工作深入推进,城市环境明显得到了改善,城市的公共服务功能在不断提升。

在严跃进看来,城市和楼市的关系较为紧密,当前对于城市规划的发展节奏加快,有助于真正实现新型城市化和宜居城市生活环境的打造。尤其是提到了城市设计的概念,这也意味着后续对于“城市美”工作开展的深入推进,符合十九大提出的解决“不平衡不充分的发展”问题的导向,尤其是不充分的发展方面,后续对于此类城市建设势必会以更充分的发展方式进行,这样也有助于房地产市场的更美好发展。

第四,城市建设水平不断提高,城市环境更加生态宜居。五年来,我们国家共新增城市道路5.54万公里,城市的轨道交通1600多公里,新增城市绿地45.8万公顷,城市生活垃圾无害化处理能力提高了38.9个百分点,城镇污水处理率达到92.5%。海绵城市建设正在有序推进,地下管廊建设已经建成廊体1600多公里,城市基础设施建设取得了明显进展。

“基础设施的持续改进,也符合当前‘城市让生活更美好’的战略导向的落实。”严跃进认为。“总体上看,这次成就的介绍中提到了很多基础设施的内容,包括城市道路、城市轨道交通、城市绿地、垃圾处理、污水处理、地下管廊等,这些内容都是城市全面发展的重要基础,后续这些内容也会成为全国房地产市场发展的新领域或新的结合点。”

 
 
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