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  随着2016年底中央经济工作会议对房地产行业的“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位的提出,有与其相对应的三大基调:房屋回归居住属性,抑泡沫防风险,建立长效机制也呼之欲出成为2017年房地产发展的重点。

房地产的维“稳”之路


分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

国务院新闻办公室于2017年2月23日在国务院新闻办新闻发布厅举行新闻发布会,请住房和城乡建设部部长陈政高介绍房地产和棚户区改造有关情况,并答记者问。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时也表示,从住建部此次讲话精神来看,既有总结也有展望,充分说明全国房地产市场在去库存和控房价等方面取得了较好的成绩,也为房地产市场平稳健康发展提供了坚定的基础。

严跃进表示,从讲话中可以看倒,2016年全国商品房销售市场相对火爆。比如住宅销售行情较好,成交面积和成交金额也都出现了较大幅度的增长,这也充分说明了购房者对于房地产行业的支持和认可。当然销售的过程中也是一个去库存的过程。对于去库存而言,讲话中认为其体现了供给侧结构性改革的导向。包括市民化、租赁市场、跨界地产等运作,进而有利于促进库存规模的下滑。

多角度揭秘,“价值滚动”成元凶

2016年,中国楼市的图腾从黑夜无人亮灯的高楼群,骤然变成了6平米叫卖天价的鸽子楼。但从冰封的冷清到燃烧的灼热,如此跌宕剧情又因为最后一季“无形之手”的介入而急速冷却。到底是什么原因让原本是以“去库存”为主基调的2016,却成了中国房地产史上市场波动较大的一年。国家财政部研究员张鹏在接受《中国经济信息》记者采访时,从三个专业角度对此进行了深度解析。

第一,房地产作为资产产品具有公允价值和价值滚动的特性。公允价值是指相同或类似的资产成交价格成为未交易资产的评估价格,也即房地产作为一个资产无需交易即可以分享价格溢价的好处,只需要相同或类似的房子的成交价格在上升就好。尽管一般情况下房价越高,交易量会有一定程度的下降,但房地产的投资价格却在不断攀升。而如果已经购入的房地产还可以作为新的抵押资产置换出流动性继续开展房地产投资的话(即价值滚动),则会导致更多的需求进入房地产市场,尽管房价在上涨,但需求量也可以在一定程度上保持上涨的局面,从而形成“量价齐升”的情况。2016年部分地区出现的房屋的溢价再贷款和转按揭等操作都进一步强化了“价值滚动”的能力,从而使我国房地产市场形成了比较大的异动。

第二,房地产去库存在许多地区出现了逻辑错位和误解。中央在“三去一降一补”的安排中,针对房地产市场提出的去库存,其本意是较高的房地产价格,易导致库存高企,从而加剧宏观经济的运行风险。可以说,去库存是供给侧结构性改革的手段,而不是目标。但在实践中,许多地方政府都将去库存当作了供给侧改革的目标,即怎样能够更快的去库存,更有效的去库存就采用哪种方法。

根据中央提出的“按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场”,即应大力发展居住性和租赁性房地产市场。但这种方式涉及问题复杂,利益主体众多,市场见效较慢,而进一步加大房地产的投资空间,创造投资需求,则在公允价值和价值滚动的条件下相对简单,甚至去库存的效果立竿见影。于是,去库存改革在这些地区从供给侧改革的手段,变成了改革的目标,那么根据房地产“买涨不买跌”的基本市场运行规律,自然要营造一种价格上涨的预期。

第三,货币供给相对宽松和资金成本较低其实是一把“双刃剑”。2016年,我国M2增长了13.81万亿元,而GDP大约只增加了4.53万亿元,存量价值溢价容纳了我国约60%的新增货币(考虑GDP的平减指数为2.2%的情况下),而房地产作为具有溢价能力的存量价值的最主要构成资产,自然获得了较为宽松的价格上涨空间。

从货币政策的本意来看,是想通过较为宽松的货币供给和较低的市场利率,为实体经济的融资和债务展期、滚动创造便利,从而有利于实体经济的增长和GDP增速的恢复。但在另一个方面,由于生产性固定资产处于加速折旧和收益率下行的通道之中,需要依靠资产市场为实体经济的融资提供抵押和担保,这样一来,问题的关键就从实体经济的收益率和资金成本(利率)之间的关系,转变成了实体经济收益率和资产投资收益率之间的关系,实体经济收益率相对较低的情况导致了金融资本(尽管资金成本低于实体经济收益率)实际上无法流向实体经济,而过度的挤入了资产市场,尤其是房地产市场,成为房价上涨的重要货币基础。

维稳市场,抑泡沫防风险

住房和城乡建设部部长陈政高在国新办新闻发布会上表示,“房地产市场稳定发展的标准就是,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。”预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。他说,“尽管2017年房地产市场面临许多矛盾和问题,面临许多不确定的因素,但我认为有利条件更多,我们有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。”

此次住建部陈政高部长的表述完全契合了之前中央经济工作会议中关于房地产的定调。为此张鹏表示,其至少透露出两个角度的重要涵义:其一,房地产市场不要过度波动,尽可能的维持平稳有序的情况。这里所说的是房地产市场,即房地产的供给和需求尽可能保持稳定,并在结构上和总量上都实现市场出清的要求,从而使房地产市场形成供销两旺,实现安居乐业的全面小康发展要求。这种防止大起大落包括房地产价格,但不是直接指向房地产价格,房地产价格再稳,不利于房地产市场发展,也不完全符合中央的要求;房地产价格出现较大调整,但是有利于房地产市场的发展,也在中央要求的范围之内。所以应从房地产市场的角度,而不是从房地产价格的角度来理解房地产市场调控。

其二,“抑制房地产泡沫”的表述之后,没有加“风险”二字。从直观上理解,“风险”是一种不确定性,而去掉“风险”则表明当前房地产泡沫已实际存在,并较为凸显,所以在改革和调控层面无须再争论有没有泡沫的问题,泡沫是显然存在的,关键是泡沫在总量上和结构上分别达到了什么水平,有什么样的特点,如何进行引导和管控。当然,在有房地产泡沫的条件下,用于居住的房地产市场是吸附泡沫的最佳市场,那么就应该大力鼓励和支持居住性和租赁性需求,而限制投资性需求,表现在调控政策上,就需要“宏观上要管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”。

然而对于房地产风险会否引发宏观风险,张鹏认为是确定的,甚至宏观风险的压力和水平还将非常的高。不过从现状出发,在张鹏看来还没有到宏观风险的暴发阶段,但如果不加管理或管理失当,很快就会突破临界值,进入到风险预警区间。

张鹏用一个简单的分析框架举例说明,资产价格的上涨受到公允价值和价值滚动等因素的影响,与GDP的规模和增速之间没有直接的联系,但资产收益却需要来自新增价值的转移,即资产收益来自于GDP的构成,即资产收益的规模只能是GDP的一部分,而其增速也一般无法超过GDP的增速。2016年前11个月,我国住宅的平均价格上涨了约12%,而GDP增速则只有6.7%,从而形成了一个资产价格不断上升,而资产收益率不断下降的资产市场结构,这个结构是非稳定性的结构,甚至主导因素之间的走势截然相反,随时会出现体系“耗散”的风险。一旦资产价格支撑不住,所导致的信用风险、衍生金融产品风险和继发风险都将引发系统性的金融风险和宏观风险。

 
 
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