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  汹涌而来的升级版楼市新政,将会对A股市场带来哪些影响?

楼市调控,股市变脸


分类:金融 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋奕青

目前,各地楼市调控正处于紧密升级之中。作为经济金融领域最敏感的部分,股市自然会对之做出反应。在政策动向方面,股市有先知先觉的能力。在现阶段的A股市场,楼市与股市、房价与股价是一对孪生兄弟。楼市着凉,对A股市场影响几何?

股市和楼市关系

作为中国楼市的风向标,北京近期出台了调控组合拳。北京市提出了三认必杀秘招(认房、认贷、认离婚),同时在贷款期限上,也从30年降至25年,以表明政府调控楼市的决心。

对此,也让很多人把目光转向了股市。因为,在很多人眼里 “非楼即股”的资金流向的概率还是很大的。有分析人士表示认同,“股市和房市的关系一是基本面正相关,二是资金面负相关,2012年以来负相关主导,所以房市和股市间跷跷板效应增强,部分楼市资金甚至可能回流股市,这对A股来说无疑是一大利好。”

那么,楼市调控被“挤”出的资金真的游向了股市?

有中证登官方数据显示,3月13日-3月17日期间,新增投资者55.82万人,环比增长8.64%,创近6个月新高;中国证券投资者保护基金最新一期统计数据显示,3月13日-3月17日期间,投资者银证转账/银衍转账净转入额高达463亿元,为近期新高。

国信证券分析师金莉告诉《中国经济信息》记者:“对于部分市场参与者来说,越调控,越意味着房地产市场的景气度有望持续,短暂的成交清淡,只是拉长了房地产行业的长期景气度,所以,反而有利于地产股的中长线投资氛围。”

米多财富董事长兼CEO王晰也表示,“虽然少数一线和准一线城市的房地产依然有投资价值,但从历史数据来看,买房子不如买房地产的股票回报高,如果你很看好房地产,那不如买房地产股票,万科股票的流动性比万科的房子流动性要高得多。除非杠杆成分很低,又能合法加杠杆,否则房子投资没有意义。”

然而,这并不意味着A股的投资生态真的在积极变化。

广发证券的市场分析师对《中国经济信息》记者表示,当前影响市场的核心驱动因素是“基本面和流动性的赛跑”,只有当流动性收紧的速度快于基本面改善的速度时,市场才会真正面临向下调整的压力。而对于地产调控政策的加码等因素,目前来看仍局限于行政调控的手段,而没有触及货币政策的变化,因此暂时也还没有对流动性环境带来直接冲击,目前来看还未到逆转的时刻。

地产股被投资者“嫌弃”

买房好,还是买房地产股好,这确实是一个非常伤脑筋的问题。众所周知,买房是近10多年来中国人最重要、最成功的投资方式。很多人通过买房赚了很多钱,也改变了命运,有没有买房甚至成为拉开财富差距的重要行动。

然而,尽管房地产市场十分繁荣,但各地频繁出台的政策,对地产股的估值构成了一定压制因素,地产股的走势一直很疲软,个股节节败退,全线受挫。

对于地产股,华融证券高级分析师徐广福表示,“多地再次出台房地产调控,更多是服务三四线房地产去库存的战略,无论如何,房地产行业高速发展的时期都将成为过去时,地产板块的估值后市还将随着货币趋紧的压力而进一步承压,建议投资者短期回避地产板块。”

广发证券地产行业分析师乐家栋也认为,在限购限贷政策升级后,全国的房价上涨趋势都将被有效遏制,地产政策的变化也是预示周期变化的最有效指标,从而影响股价的表现,随着周期下行逐步加大,地产缺乏估值弹性,板块以及个股走势受到较大的压制。

“房地产已进入真正的下滑期,但投资地产股的时代就要来了。” 国信证券分析师金莉告诉《中国经济信息》记者,投资者或许忽略了另一个重要的投资机会,那就是房地产股。以1999年以来的数据比较,房价上涨3.49倍,而房地产指数上涨了4.36倍,实际上,房地产股票是跑赢了房价的。

“春江水暖鸭先知”,A股市场上房地产板块表现乏力,行业指数基本上处于一个震荡的情况之中,而在港股市场上,房地产板块却有非常好的表现。今年以来,恒生内地地产指数上涨了近30%,雅居乐集团、碧桂园、新城发展分别上涨了81.27%、55%和54.71%,其中更是有多只内房股接连创出新高。

谁的资产泡沫最大

有学者提出一个号称“难倒爱因斯坦”的问题:说中国的企业每年盈利的平均数,甚至还不够在北京买一套房子;然而,中国的上市公司股票,只要卖出1%的股份就可以买好几套房。

对此,很多人认为,是中国的房子泡沫最大。北京市的房价与租房之比高达60,燕郊有些小区都快达到200多了,也就是说,在北京你想买了房子出租出去,那么需要通过60年才能收回本钱,而在燕郊某些地区,那可能是花200多年收回成本。问题是中国房屋也只有70年的使用权。

再来看一下股市,上交所平均市盈率却只有16.92倍,这主要是因为上交所拥有数十只“航空母舰”的蓝筹股,拉低了上交所整个市场的平均市盈率。但是,创业板平均市盈率高达70.99倍,中小板平均市盈率高达50.46倍。同时,A股市场还有约四成个股的市盈率高达100倍以上。

那么,针对楼市和股市谁的泡沫最大的问题。综合来看,拿一线城市高房价来与动辄上百倍市盈率的股票相比,双方难分上下。但如果拿三四线城市房价与大盘蓝筹股相比,部分三四线城市房价泡沫略大一些。事实上,从对国民经济的危害程度而言,楼市泡沫对于经济的影响是股市不能相比的。中国经济高度依赖房地产,而股市即使泡沫破了,还可重新恢复,楼市泡沫破裂,将发生系统性危机,经济倒退好多年。

 
 
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