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  作为各类滚动债务最大的担保品价值来源,住宅地产的价格波动已演变为一种利率现象。

楼市限购下的“刚需”困局
分类:金融 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 王豫刚

北京“3.17新政”之后,由于认房又认贷,受打击最大的需求是想要“以小换大”的改善型住户——大部分置换住宅者都将面临80%首付的高昂门槛。紧随而至的“3.26限购”,又将个人排除在“商住”市场之外。

北京楼市的大门,再一次缓缓合上了。

显微镜下看“刚需”

住宅市场有所谓两大刚需,即结婚需求的“丈母娘刚需”和子女入学的“学区房刚需”。除此之外,由于融资渠道极度依赖银行信贷的缘故,企业和企业主必须大量购置土地和房产,这便是很多人并不了解的“担保品刚需”。

在当前的中国社会融资体系中,一线城市核心地产,特别是住宅,是抵押政策最为优惠、“性价比”最高的担保物:不但没有折旧,还年年升值,可以产生现金流(租金),处置方便,无论是银行、信托还是P2P、民间小贷,住宅地产都是最受欢迎的抵押品。2016年末曾有几例上市公司“卖房保壳”的案例,涉及房产有很大比例是以分公司、办事处名义采购的京沪深住宅,甚至企业主自身所持有的各种地产。实控人以自身持有的住宅物业作为企业融资的担保物已是惯常现象,比如顺丰控股及其控制人王卫就持有拥有216处房产,总计383974.37平方米。

地产投资的实质是“吃息差”,房东们发财,却是因为押中了巨大的降息周期,以及住宅市场金融化进程。

大约15年前,土地招拍挂制度启动之初,部分担保品玩家开始意识到住宅市场这一金融化、货币化趋势,再叠加实际利率走低这一游戏背景,通过住宅抵押融资,推高土地价格,然后进一步提升住宅价格,在交易环节换手,以新的价格再融资,获取更多资本以便在这个“加杠杆”游戏中充当首付,甚至弄出“首付贷”这样近乎无限杠杆的玩法。

通过与“土地财政”合谋,担保品玩家将其他两个刚需群体实质上挤到了新房市场的边缘。吊诡的是,由于严厉限购抬高门槛、户籍政策加剧需求,从边际效应来看,最没有议价能力的人群,也就是结婚、入学、信贷担保品刚需,反而决定了一线地产市场价格。

住宅市场的自住刚需,可选范围天生就比担保品刚需小很多。

近10年来,极速城市化、基建和工程技术进步,造成了中国地产市场特有的“新房”情结,房龄15年的小区,可能已经被认定为“老破小”。两个小区甚至同一小区滚动开发,建成时期不同,导致了房屋质量和居住体验的巨大落差。

以北京西四环附近某居住区为例,一期毛坯交房,户型以朝向不佳的塔楼小居室为主,居民饱受车位不足的困扰,而四期五期则已经是南北通透纯板式精装,电梯直通地下车库,1:1.2配置车位。当然,售价上的差异也是巨大的:从2004年的4000元/平方米扶摇直上,2011年已是30000元/平方米,五期最新的二手房报价逼近10万元/平方米。

周边配套改善,同样会令边缘地块大幅升值。例如,原本处于五环外的边缘地区清河/上地/西二旗,因为中关村科技园区建设吸引了大量高收入群体,但周边住宅供给严重不足,因此华润在此开发的橡树湾小区房价扶摇直上,10年涨幅超过十倍。类似的板块还有亦庄,以及北京市政府搬迁引起的通州地产大幅升值。

如果没有足够的判断能力和信息渠道,你很难在新房市场上押对宝:2010年限购政策之后,北京的新盘供应基本上都已经出了五环,为了升值考虑,买门头沟、大兴还是买通州,必然受到是否实际居住、预算、通勤时间、限购政策等诸多约束,选择其实非常有限。

北京楼市是个“迷你盘股”

在持续不断的货币化深入过程中,按揭自身的成本在不断下降,住宅地产的交易周期也越来越短。在两个因素的作用下,有意思的事情发生了:

5%的成交决定了95%的价格。

截至2017年3月10日,北京在售的期房和现房住宅合计约5万套。而2017年1月,新房仅成交1810套,2017年以来二手房单周成交套数大约在4000套。2016年全年,北京市新建商品住宅共成交114752套,二手商品住宅总成交276493套,合计年成交不到40万套。相对于整个北京市600万-700万套住宅的存量(北京电力公司2013年的数据:有630万居民用户)来说,实际成交的流通盘小得惊人。

如果将北京整体住宅市场视为一个上市公司,流通股3亿股,每年增发1亿股。那么实际的非流通股高达65亿股。

“学区房”更是少之又少。在北京市中心优质教育和就业资源集聚的中心城区,其周边住宅基本为附属于政府部委、科教文卫和军事机关的大院配套住宅,举个例子,著名的金融街丰汇园、丰融园小区,就有相当部分是建设银行、华夏银行、工商银行的家属楼。所谓一流名校,过去实质上是这些单位的“子弟学校”,如新华社长期和一路之隔的实验二小共建。这些地段本就不多的商品住宅普遍开发于2004年之前,近几年入市的寥寥几例,普遍已是“10万+”的豪宅。

据不完全统计,北京市、区重点小学7成以上分布在东城、西城、海淀和朝阳四个区内,密云、怀柔、延庆和平谷四个区重点小学几乎为零。

在二手存量房领域,中指院报告显示,北京重点学区房供应套数在全市存量房占比只有10%左右,且北京重点学区房分布不均衡,根据北京“十三五”规划中人口疏解政策,各个区入学难易度也不相同。与北京全市整体供应量相比,重点学区房供应量明显偏低,据中指院数据显示,北京存量房市场中,重点学区房占比只有10%左右,多为老破小,房龄超过15年的重点学区房占比超过65%。

担保品刚需的理性估值

2009年-2010年,“4万亿”带来的房地产市场汹涌涨势,成为中国居民住宅正式金融担保品化的一个分界点。对实际上存在无限担保责任的企业经营者而言,在资产价格抬升的趋势中,通过住房贷款这种低息长期负债,去置换之前的短期高息拆借,是非常理性的选择。

2010年4月,京沪租金回报率跌穿定期存款线之后,一线地产市场的主流成为担保品价值的博弈。自那时起,住宅地产作为各类滚动债务最大的担保品价值来源,其价格波动演变为一种利率现象。

说来有趣,以居民交易为主的一线城市住宅地产,其租金回报率,竟然与以个人投资者为主的A股市场整体股息率相差不多。最近1年,整个A股市场的平均股息率是1.47%,这与北京的住宅出租回报率非常接近。著名的租赁盘荣丰2008南向25平方米一室户,售价约310万元,租金大约每月3200元,其名义年回报为1.24%。

让我们用另一个指标——作为非生息资产的黄金,去考虑住房价格的泡沫程度:一平方米房子要用多少黄金去买。在1991年东京地价的最高峰,一平方米土地可以换1000克黄金,26年后的今天,这个数值是130克。从2007年到2016年,西城区二手房成交均价从150克黄金/平方米一路攀升到420克黄金/平方米,若不是近日北京市政府连发“十二道金牌”,这个数字还将进一步刷新。

比起A股来,所谓一线地产泡沫也是半斤八两,毕竟我们的人民币本身是零息国债,无需抵押。归根到底,政策风险才是最大的风险,实际收入和实打实的生息净资产(而不是借了按揭也没有计提税负和未来支出的名义资产)跑得过M2,才是长跑能手、人生赢家。

 
 
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