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  高溢价、频拿地阶段已经过去,迎来的却是低溢价谨慎拿地。

土地流拍潮将来?

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

8月10日,太原一场近年来规模最大的土地竞拍以8宗地块全部流拍结束,其中2宗土地房企出价未达拍卖底价而未交易成功,其余6宗则无人问津。

8月13日,广州竞拍的5宗地块以近底价的行情成交,其中一宗凤凰路地块系此前流拍过的地块。

同样是13日,济南土拍爆冷,8宗土地流拍,1宗低溢价成交,10宗土地以底价成交,拍卖冷却程度系近两年来之最。

近期,全国各城市土地流拍现象增加,低价或低溢价成交也逐渐常态化。对此,业内认为在融资受限与销售回款乏力的背景下,房企拿地规划有所压缩,预计下半年土地流拍仍有延续之势。

土地流拍频现

土地流拍,顾名思义,就是说在土地拍卖过程中,地块无人出价或出价低于底价,导致交易无法进行。

据中原地产统计,2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗,不仅远高于去年同期,还创下近年流拍数量新高。针对普遍出现的流标现象,中原地产首席分析师张大伟认为,“这些土地往往配建复杂,属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,因处于远郊区且地块有多重复杂的属性,导致房企拿地意愿不强烈。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,当前拿地的主要有三个特点,第一、高杠杆资金进入难度大,而自有资金进入难度小。第二、大城市土地溢价率低,中小城市的溢价率高。第三、房企销售金额规模大,但资金回笼速度慢。所以从后续的时间判断来看,拿地的机会在于供地节奏加快,如果企业资金到位不错,是可以拿到性价比高的土地的。当然类似恒隆等来说,其获取的是商业办公用地,这是有特殊性的,这个要看未来零售业务和消费需求的周期变动。而住宅产业方面则基本上还是维持一个正增长的态势。

值得关注的是,在前期高歌猛进的一二线城市土地遇冷的时候,三四线城市,尤其是西部地区部分城市地价却出现上涨。自然资源部中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示,在106个主要监测城市中,三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行,19个三线城市的住宅地价环比快速上涨,增速超过3%;29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松说:住宅地价变化一定程度上客观反映了所在城市楼市的变化。二季度内,受益于一些城市出台的人才引进措施,以及非热点调控城市的宽松型政策的激励效应,在短期内刺激了楼市需求的释放,也相应带动了这些城市的住宅地价的上涨。一、二、三线城市的地价分化比较明显。

回顾近年来土地流拍量最高的2014年,全年土地流拍345宗,整个市场处于下行周期,一直延续到2015年。到了2016年,房地产市场重回火热,全国的土地市场地王频现,房价也跟着一路走高。

如今,两年又过去了,在全国去杠杆、调控收紧的背景下,房地产再次进入下行周期,具体表现为住房市场成交缩减,部分城市房价下调。

对比2014年那场土地流拍潮,中信建投证券分析师陈慎、刘璐认为,上一次土地流拍主要是因为是市场销售低迷导致开放商拿地能力与意愿减弱;这一次房产销售相对稳定,流拍增加主要是房企基于利润率及去杠杆下的理性选择。

对于当前土地流拍的现象,严跃进认为,这是一种市场供求矛盾的体现,也是一种市场参与的情绪宣泄。从供求矛盾关系看,限购和限价等政策下,各类开发商会更加注重未来土地交易的风险,所以多少会有观望情绪,而且很多开发商资金回笼的速度是不快的,所以拿地方面会相对保守。而从市场参与的情绪看,很多房企其实是有一定困惑的,或者说房企不拿地背后也是一种无奈。从地方政府角度看,要积极关注开发商的资金面问题,进而形成更为科学的供地模式。

后市预测

进入下半年,流标频现的同时,不同城市的土地市场仍表现不一。据易居研究院数据显示,7月,一线城市的土地成交量进一步萎缩。北京、上海、广州、深圳4个一线城市土地成交建筑面积为176.3万平方米、环比下降25.2%、同比下降57.6%。二线城市土地成交均价和成交面积逐渐降温。土地成交建筑面积为2350.5万平方米、环比下降11.6%、同比下降2.3%,成交均价为4940元/平方米、环比上涨2.3%、同比下降10.6%。与一二线城市较为冷清的土地市场相反,三线城市的土地市场显得相当火热,土地成交建筑面积为1419.6万平方米、环比上涨21.7%、同比上涨99.4%,成交均价为2094元/平方米、环比下跌7.9%、同比上涨16.1%。

在如此的环境中,国家坚持调控不动摇。7月31日召开的中共中央政治局会议继续指出,坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

与此同时,土地市场也迎来规范性文件。日前自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》(以下简称《通知》),提出要大力推进土地利用计划“增存挂钩”。各级自然资源主管部门分解下达新增建设用地计划,要把批而未供和闲置土地数量作为重要测算指标,逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。

可见此次《通知》是对批而未供土地和闲置土地的一次“亮剑”,旨在破除土地资源无效低效供给,提高土地资源供给质量和效率。

对于闲置土地的界定,严跃进告诉《中国经济信息》记者,其实是有三个标准。第一是看开发周期,如果是一年后还没开发,此类土地是属于闲置土地的。第二是看投资额,如果已经开发的部分投资额非常小,也是属于闲置的。第三是看政府的规定,如果和政府约定了多期开发,那本身是不会认为是闲置的。总体上说,此类闲置土地背后多少会有更为严厉的标准,即类似地块后续被严查的可能性较大,这和自然资源部近期查处此类地块的内容是有关的。

对于未来土地的招拍挂呈现的趋势,中原地产首席分析师张大伟表示,从最近调控来看,限价和各种约束性政策在一二线肯定会依然非常严格,甚至不排除比之前更严格的可能性,所以大部分开发商在一二线拿地就会更谨慎一些。在一二线,土地流标,低价率成交在今年肯定是一个趋势。

严跃进也告诉《中国经济信息》记者,目前企业资金回笼方面确实有一定压力,尤其是银行按揭贷款发放节奏比较慢,很多房企的房屋销售回款速度慢。但是后续若是此类销售资金回款速度加快,那么房企其实还是会有积极拿地的动作。所以市场并不悲观,当然也从侧面说明房企拿地更为挑剔。

对于未来地价的走势将会如何,中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示,在去杠杆严监管的背景下,房地产市场在紧缩型调控和市场秩序整顿的多措并举下,开发投资将持续向理性回归。预计住宅地价涨幅收窄的可能性增加。近期很多城市调控升级,那么这些政策从短期上来说,肯定对抑制楼市的这种非理性的上涨会有好的作用。在这种情况下,住宅地价上涨的态势也会得到抑制。

 
 
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