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  随着近日北京房租疯涨引起社会以及政府部门的重视,在资本加持下野蛮生长的长租公寓的未来发展或将很尴尬。

尴尬的长租公寓

分类:封面故事 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”、“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源,人为抬高收房价格”,这些话就像一桶汽油,再次点燃了原本就备受争议的租房市场话题,24小时后,这些话使得时任我爱我家副总裁18年之久的胡景晖“被”离职。

其实不管是长租公寓还是租客们,都希望能够在二者之间建立一种长期的稳定关系,双方都可以接受,如果工资的上涨可以跟得上房租的上涨,二者之间还算平衡,如果房屋的供应能够达到租客的需求量,二者之间也还算平衡。当工资赶不上房租,需求达不到供应,房租却还在上涨,二者之间势必会失去平衡,平衡打破,问题产生。但作为供需双方的两者有错吗?

《中国经济信息》记者采访了长租公寓的相关各方。其中长租公寓表示,我们不赚钱。幕后资本方表示,房租涨价与资本何干?各方表态看起来都有道理,但对于租客而言,房租猛涨已经是不得不面对的事实。那么,房租不断上涨的背后,到底是谁在推?长租公寓又将如何发展?

紧急出招

就在房租上涨引爆各个新闻平台,成为人们关注的热点的话题时。在此背景下, 8月17日下午,北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源,不得恶性竞争抢占房源等。

8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实明确“三不得”“三严查”。

为稳定租房市场,而被约谈的参会企业还明确承诺不涨租金且拿出手中全部存量房源投向市场,其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间,共计125725套(间)。

8月22日,北京市住建委会同市公安局、市工商局等部门,开通了12345打击“黑中介”投诉举报专线。开通首日,北京自如生活资产管理有限公司等23家违规中介机构即被查处。

另一方面,大力增加租赁房源供给,以此缓解供需矛盾。据北京住建委最新消息显示,在8月22日明确西城、海淀、丰台三区新增5000套公租房配租的基础上,23日再次提出,力争年底前再启动近万套房源分配工作。

北京市住建委从紧急约谈、联合查处违规中介再到大力增加租赁房源供给等一系列反应,可见此事态的严重性。房租上涨过快危害大于房价上涨过快,房价涨得太高,买不起房的人大不了不买租房住;但是,如果房租涨得太高,那么买不起房的人连住的地方也租不起。问题就相当严重了。马斯洛将人的需求分为五大层次,然而如果当人们连最基本衣食住行等生理需求都满足不了的时候,社会公平就成了问题。正如华夏时报总编水皮说的那样,房价是经济问题,房租真的是政治问题。

欲盖弥彰

据此前《中国经济信息》记者采访租住于北京市不同城区的多位租客,直观感受就是从每年每月上涨200元,一下跳跃到每年每月上涨1000元。租金不是不能上涨,但总要有个合理的限度。很明显当前租金上涨过快。

然而在贝壳研究院自己提供的报告《北京租金上涨的真相》一文中,提出“北京租金指数处于合理范围”的观点,该文指出,涨幅已经开始收窄。另外,根据中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市价格租赁指数报告》,北京一年来各档次租赁价格并无明显变化。

之所以会出现如此割裂的矛盾,一方面是因为房租数据掌握在各家租房机构手中,没有一家机构能够掌握整个市场的数据,各个机构也有可能公布利于自己的数据和结论;另一方面,采用抽样采访的方法,不具备数据上的严谨性和科学性,更不能反映整个北京的房租变化。

自如和蛋壳方面在事件发生后均否认了自己有能力操纵一线城市的租房市场。自如在声明中表示:“长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力,其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。”

在贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领看来,总量不足、结构失衡是造成此轮房租上涨的重要原因。并且北科研究院,将主因归结于近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少。

不过,恒大研究院副院长夏磊亦撰文指出,长租公寓参与方为了竞争市场份额,疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额,争取房租的定价权,“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式,房租上涨是必然结果”。

同时,原我爱我家副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景辉也表示,在资本挟持下的长租公寓,对推高房租的影响权重至少是 1/3 。并非如中介等资本方所阐述的,与房租上涨无关。

警钟敲响

8月20日,杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产。据报道,在租房时,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。鼎家破产后,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向网贷平台还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的租金。据了解,不少中介机构也在使用这种方法作为支付方式。

一方面,长租公寓是潘石屹眼中不赚钱的生意,杭州长租公寓鼎家近日因资金链断裂而破产的消息,也引发诸多对长租公寓运营风险的担忧;另一方面,在政策红利、万亿市场前景的预期下,VC/PE机构、地产开发商、酒店集团等资本方早已入局长租公寓市场。

中原地产首席分析师张大伟认为,租赁市场最大的问题表面是租金上涨,其实背后更大的问题是长租公寓企业的资金链断裂可能。从规范的运作企业看,租赁代理企业赚取的是租金服务费与差价,对于租赁企业来说基本不存在风险。但越来越多的企业利用租金的支付差,即给付房主按月付,而收取租户按照季度甚至半年、一年,这种就带来了租金差。利用这个租金差建立资金池,挪作他用,必然会有经营风险。

“以前很多租赁企业用的是租金沉淀和押金沉淀的做法,而现在在资本的挟持下,还借用了外部的金融杠杆,这些带来风险和爆仓是必然的。而资本既是天使又是魔鬼,资本的进入可以加速企业发展、推动行业发展,可以把市场做大、效率提升、体验提升,但是资本又是魔鬼,因为资本要求高投资回报率,甚至有时会不惜一切代价。”胡景晖说道。

而对于如何解决资本带来的矛盾?他表示,第一可以把资本变成红色资本,类似住宅租赁这类关乎民生的行业中的TOP 3、TOP 5企业必须被“国家队”的资本控股。第二,对资本要进行有效的管控,让其能够通过立法、监管、举报等方式被政府管控住。第三,资本投资要有技术含量,任何一笔投资都要严肃地做功课,做行业研究,做数据分析,严肃地做对标,然后才能进行投资。

 
 
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