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  向左是不能停止的规模追求,向右是巨大的资金缺口,房企正面临着巨大的资金压力。

“缺钱”的房企

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

2015年至2017年一季度火热的楼市,令大部分主流房企都赚得“盆满钵满”,这也在2017年财报中得到反映。碧桂园、万科、恒大销售突破5000亿大关,成为2017年房企丰收的镜像。在此基础上,主流房企超过8成在2017年利润明显上涨甚至翻倍。

然而房地产市场自有其周期。随着2017年3月以来楼市调控不放松、金融去杠杆的持续,市场保持平稳,房价似乎也比较平稳。然而,2018年以来,各房企再继续追求规模销售业绩的同时,将面临市场下滑和资金链的双重风险。

事实上,房企融资和资金链问题在2017年已经显露端倪。境内融资如公司债大幅减少,高成本的境外融资风行。进入2018年,就连传统的银行开发贷成本也在上扬。包括碧桂园、新城控股等房企在内,其相关负责人均表示,2018年是融资环境很紧的一年。据《中国经济信息》记者不完全统计,2018年房企到期债务(含回售权)约为 5000亿元,是 2017年总偿还量的 3倍,在偿还债务的同时还要再融资。可见正如中原地产等机构认为的一样,2018年将是房企4年来资金压力最大的一年。

利润可观

销售规模增长也给主流房企的利润带来良好表现。截至3月26日,据中原地产研究中心统计,从已经发布的企业业绩看,2017年房地产全行业主流房地产企业利润爆发已经成为定局,除了部分转型的中小房企外,主流房地产企业利润全面爆发,超过8成在2017年利润明显上涨。

部分房企的净利润增幅在30%到90%之间,不少房企利润同比增幅超过100%,如碧桂园实现销售与净利润双丰收,去年净利润约287.5亿元,同比增长110.4%;中国恒大净利润370.5亿元,大幅上涨110.3%;雅乐居去年净利润共67.80亿元,同比增加122.3%;太古地产有限公司 期内股东应占综合溢利同比增长126%。部分房企增幅甚至突破200%,富力去年净利润同比大增204%,SOHO中国期内纯利同比增长达420%。

去年销售过千亿的房企达到17家,净利润过百亿的房企也达到15家以上。在净利润200亿级别就有碧桂园、万科、恒大、中海地产,其中恒大和中海地产甚至已经超过300亿元。

据《中国经济信息》记者了解,合计超过50家房地产企业的年报数据显示,平均2017年房地产行业主流企业,净利润率高达12.3%。相比2016年全年房企平均不到10%的净利率明显上涨。2015年为9.69%,而2016年为9.73%。整体看,房地产企业在2014年平均净利率跌入个位数后,时隔3年,再次回到2位数。包括万科等企业的净利润率都超过了2位数。

不过,易居克而瑞报告指出,2017年500强房企销售金额高速增长主要受益于高房价,营业利润增长率虽然连续三年回升,但均未超过2010年水平,从销售增速和盈利增速上看,房地产行业依旧处于下行周期。

资金承压

在经历了2017年的火热之后,房企能否在2018年依旧保持势头?从房企陆续发布的业绩目标来看,它们似乎依然信心十足。例如,旭辉为自己定下了2018年1400亿元的目标;新城控股更是对新年度计划信心满满,表示未来三年欲实现3000亿元目标;建业的目标是三年冲进千亿阵营;融创提出2018年销售收入目标为7000亿元,增速达到93%;作为2017年房企销售冠军的碧桂园在其最新的业绩发布会上提出,不设定2018年的销售目标,但是也像它说的,没有设定销售目标不等于没有目标;中国恒大也提出相对保守的5500亿元销售目标。

新城控股高级副总裁欧阳捷则向《中国经济信息》记者提供了一个保守估计的数据:2020年TOP4房企销售额均将超过万亿元,TOP1房企可能接近3万亿元,合计约6万亿元;第5~10名房企销售额将达3500亿元~8000亿元,合计销售额约3万亿元。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济信息》记者,房地产行业集中度不断提升,这也促使房企不得不尽力冲刺,因为一旦放慢脚步,就会被其他企业甩在后面,生存空间就会被挤压。正如欧阳捷所言,“有规模才有江湖地位、有江湖地位才有话语权。”因此对于多数房企而言,2018年依然是拼搏的一年。

虽然房企干劲十足,但是2018年的楼市环境也将不同于2017年。虽然房企的名次依然在不断的刷新,但是2018年房企融资渠道收紧的同时,地产公司债务也将进入到期、回售的高峰阶段,这无疑加大房企的资金压力。目前市场普遍担心的是,房企是否有足够的偿债能力,是否会引发信用风险,偿还压力是否会挤出用于开发投资的资金。

融资困难

在楼市调控的大趋势下,房企越来越关心资金链安全。正如孙宏斌在亚布力论坛上感叹,如今的3600亿元之后的融创,最担心反而不是增长问题,而是安全问题。不管是这两年万科在总部层面成立风险管控部,还是2017年被中国恒大以高薪聘请任泽平后成立恒大经济研究院,其初衷都是以此来应对未来发展的不确定性。

国海证券分析师靳毅分析表示,对于房企来说,最传统的融资方式还是银行贷款。但近年来房企对开发贷的依赖程度下降。其中开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。

最主要的原因还是银行发放开发贷,需要开发商满足“四三二”原则,即“二级开发商资质、30%以上自有资金投入、四证齐全(土地证、用地规划证、建设规划证、施工许可证)”,2018年对于上述原则要求的执行力度将不仅趋严,按照正常的还贷周期,2018年还将进入偿债高峰期。据任志强此前的统计,自2017年至2019年,三年还款总规模将超过1万亿。即使是部分偿债,房企也会压力很大,因为新增融资难度空前,很多房企2017年销售业绩很漂亮是先卖掉了容易卖的项目,剩下的都是高成本项目,所以销售更困难。

据某股份制银行相关业务工作人员透露,“贷款的导向是更鼓励支持小微、科创、国家重点产业,在房地产方面保持一个正常合理增速就可以了”。受限于开发贷的审核趋严,预计 2018 年新增房产开发贷较2017年可能有所下滑。

2017年6月,财政部发布《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》,要求不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务。浙商证券分析师孙付表示,2018年对土储机构停发贷款的影响将减弱,预计新增地产开发贷将有所恢复,不过整体而言房企新增银行贷款增速将温和下滑。

由于2017年金融监管加强,部分银行表外业务受限制,其中委托贷款受影响较大,因此房地产企业融资转向信托贷款,导致房企信托贷款规模在2017年大幅上升。

然而,2017年12月银监会下发《关于规范银信类业务的通知》,拓宽了银信业务监管范围,要求加强对信托公司通道业务等在内的各类银信业务的监管。近日,银监会下发通知,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。近年来银信业务发展较快,其中通道业务占比较高,存在一定风险隐患。与此同时,央行牵头制定的资管业统一监管新规近期有望落地。2018年信托业去通道业务趋势明显,对房地产企业信托贷款业务将产生负面影响。可见2018年整顿信托业是银监会的工作重点。

中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济信息》记者,由于国内房企融资渠道多受阻,且2017年人民币兑美元持续升值,房企积极寻求海外发债。中原地产统计数据显示,2017年全年,房企境外融资合计388.6亿美元,同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。2018年截至目前,已有7家房企发布海外融资计划,累积额度超过30亿美元。张大伟表示,境内融资困难,为减缓后期资金压力,房企海外融资步伐或将继续加快。

 
 
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