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  地方政府在调控松绑和收紧方面,应该注意关键的两点,即维持相对活跃的交易水平,同时适当防范价格方面的泡沫。

地产松紧调控的“度”

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 文/宋慧芳

2018年,中国经济面对的情形无以复加。2018年6月25日央行宣布降准,但宽货币到宽信用的传导并不顺畅。随着中美贸易战不断升级,2018年三季度GDP增速6.5%,跌破了近三年来6.7%-6.9%的稳定区间。2018年10月31日,政治局会议提出“经济下行压力有所加大”。

2018年底的中央经济工作会议提出“宏观政策要强化逆周期调节”,这在2013年之后是首次。货币政策基调维持“稳健”,但去掉“中性”两字,强调要松紧适度,保持流动性合理充裕,财政政策方面要求实施更大规模的减税降费,并较大幅度增加地方政府专项债规模。2019年1月4日,央行再度降准。

在国家大的宏观背景下,房地产政策方面,中央经济工作会议继续强调“因城施策”。2018年年底,广州、菏泽、珠海等地先后放松房地产调控政策,但长沙仍然在收紧公积金政策。然而如何把握地产调控的“度”,在松紧之间进行协调发展,当前地方政府正在进行探索。

松紧之间

纵观2005年以来的四轮地产政策放松周期,每一次地产政策松动都是在经济下行压力较大,宏观政策以“稳增长”为核心任务的时期。四次中有三次伴随着较为严重的外部冲击(第一次为国际金融危机,第二次为欧债危机,第四次为中美贸易战),第三次虽然没有外部冲击,但经济增速连续两年没能达到政府工作报告的目标中枢(在1998年后仅此两次)。

除了2008年应对国际金融危机之外,每一次“稳增长”,中央政府都没有将放松地产作为首选,而是先选择降准降息、加大基础设施建设力度拉动投资等其他措施稳定经济,观察政策效果后如果发现经济下行压力依然较大才考虑动用房地产政策工具。但是在这个过程中,部分地方政府可能会率先出台放松房地产的政策。

天风证券分析师徐超表示,政府在考虑是否放松房地产政策的时候主要关注三个点:第一,保增长,最终目的是稳就业。若经济下滑压力持续加大,房地产投资本身以及房地产所带动的上下游产业链将成为重要的托底工具。由于房地产产业链较长,而且刺激的过程不需要政府加杠杆,因此刺激效果要比基建更好。第二,防止房价下跌带来系统性金融风险。由于个人按揭贷款是用房产抵押,而房地产企业开发贷是用土地抵押,很多其他企业贷款也用企业主的房产抵押,因此房价若大幅下跌可能会导致弃房断供及其他贷款违约风险集中爆发,导致系统性金融风险。第三,地方政府财政承受能力。土地出让金是地方政府财政收入的重要组成部分,若房地产市场持续低迷,土地市场流拍现象进一步加剧,地方政府的财政压力将大幅加剧。叠加对地方政府和城投平台融资的限制性政策,可能会导致部分地方政府的日常运转出现困难,或触发地方债务违约风险。

纵观2005年以来的四轮地产政策收紧周期,徐超表示,第二轮收紧的宏观政策背景是“抑制经济过热”之外,其他三次收紧都不是为了抑制经济过热,第一轮是“外贸+内需”双引擎引领下经济呈现高增长低通胀的良好态势,第三轮收紧的背景是新任政府对经济增速的预期由“高速”逐渐向“中高速”过渡,第四轮收紧则是经济增速长期稳定在6.7%-6.9%之间,宏观政策以供给侧改革和金融防风险为主线。

“但三次房地产调控政策收紧有一个共同背景,那就是房价持续快速上涨。防止房价上涨过快,一方面是为了保障民生,另一方面是为了防止出现房地产泡沫,担心泡沫破裂后房价下跌的过程中会发生系统性金融风险。”徐超表示。

适度调整

“目前来做房贷的客户还是比较少,我们并没有感觉到市场回暖的迹象。”近日中国银行北京分支机构的业内人士告诉《中国经济信息》记者。

与北京不同,近期,青岛暂停买房摇号政策、佛山放宽入户条件、菏泽取消限售政策、杭州和珠海放松社保条件、广州放开对商业服务类物业项目销售对象的限制……全国各城市给楼市“松绑”的政策频出。

相比2017年中央经济工作会议提出的“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”,2018年中央经济工作会议提出的“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”的要求,无疑给地方政府提供了更多的楼市调控自主空间。

不过据不愿透露姓名的业内人士表示,从近期监管层释放出的信号可以看出,监管层已经意识到楼市的下行势头。政策总基调仍然坚持“房住不炒”,但将赋予地方政府更大的调整权限。未来将可能有更多的“微调“动作出现,其中,“松绑“将是主要的调整方向,但也不排除收紧的可能。

上海易居研究院智库中心总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,各地对楼市政策的微调,大多为合理化修正。这些调整虽然结合了当地楼市的实际情况,但也反映出地方政府存在松绑调控政策的动机,且这种动机正在付诸实践。严跃进也同时指出,在“房住不炒”的总基调下,各地的微调动作将十分谨慎,一旦有“越界”行为,就会迅速得到纠偏。监管层也会关注市场预期的变化,避免松绑论调盛行,甚至有可能敦促政策收紧。

1月2日,《人民日报》海外版就发表文章称,当前中国经济正处于转型升级、提质换挡的关键阶段,房地产市场平稳健康对于经济实现更高质量发展十分重要。文章引用受访专家的观点称,“各地应该围绕自身城市化进程,根据人口流动和资源禀赋发展适合自己的支柱产业,形成新的增长点,避免回到靠房地产拉动经济的老路。”

值得注意的是,就在前述城市松绑调控的同时,还有两个城市悄然收紧了公积金政策。

2018年12月28日,汕头市宣布,提取住房公积金购房的区域,仅限职工本人或其配偶的住房公积金缴存地或户籍所在地。汕头还将申请租房提取住房公积金的额度由原9600.00元/年调整为4800.00元/年。12月29日,长沙明确,职工申请住房公积金贷款时住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”。

“地方政府在调控松绑和收紧方面,应该要注意关键的两点,即维持相对活跃的交易水平,同时适当防范价格方面的泡沫。这两个工作做到位,基本上政策就可以认为是相对成功的。“严跃进告诉《中国经济信息》记者,从政策方向来看,目前还是一个管控市场秩序和剔除政策瑕疵的概念。从市场秩序看,若是有炒作,那么实际上就还是会管控。从政策瑕疵看,对于影响市场交易如限售政策等,实际上就会面临被管控或将此类政策退出的表现。

 
 
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