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  自去年年底,政策开始微调,“试探性解绑”的因城施策、一城一策, 并不意味着会给房价大涨提供空间。

地产“试探性解绑”?

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 文/宋慧芳

“总理你好。去年,中国采取了一系列措施来放松货币条件,中国还加大了减税降费的力度,今年中国表示将进一步放宽货币条件,将进一步减税降费,还要加大基础设施的投资。请问,中国经济面临的问题是否比之前预想的更为严重,如果经济放缓继续持续下去,中国是否会考虑采取更加有力的举措?包括取消房地产限制和降低基准利率等?”3月15日上午,第十三届全国人大二次会议闭幕后,国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十三届全国人大二次会议的中外记者并回答记者提出的问题时,作为第一个提问的路透社记者问到。

面对如此刁钻的的提问,国务院总理李克强说到,“这位记者朋友喜欢单刀直入,那我也开诚布公。”但在总理800余字的回答中,一次都没有提到房地产,引人遐想,未来会否真的采取放松调控政策或者降低基准利率的方式来刺激中国经济?年初从开发商到研究机构,无一不将今年的市场行情以“复杂”来描述。三月份,随着最大的风向标“全国两会”的结束,无论有没有明确调控的松紧,今年两会没有提任何细节性的举措,原文是“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”这是最近几年来对于房地产的描述最简单的一次,试探性上涨会否成为一种新的放式。

各地微调

自2018年12月18日,山东菏泽明确取消一二手房限售后,各地房地产调控政策正在发生微妙的变化,限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”政策似乎开始“试探性解绑”。截止到目前,据《中国经济信息》记者不完全统计,已经至少有23座城市,松绑方式大多因地制宜,取消限价、放开限售、降低落户门槛或者下调二手房税费等等。

2018年末,中央经济工作会议提出:因城施策,分类调控。进入2019年,地方政府对楼市调控的自主权不断增加,限价、限售、限购等调控政策开始“试探性解绑“。

1月3日,青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知称,暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。1月9日,北京拟于近期挂牌出让的两块住宅用地均不设定住宅销售限价。1月10日,天津将自持租赁住宅调整为可售住宅,为全国首例。1月11日,广州放宽引进人才入户的年龄限制。1月23日,大连取消参与积分落户的房屋办理落户后3年内不得抵押、转让的规定。1月25日,深圳对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

进入二月份,2月11日,常州社保满1年,就业居住满5年即可落户,甚至租房也可落户。2月13日,西安本科学历落户西安不再受年龄限制,进一步放宽部分户籍准入条件。本科生海口购房每年补贴1.8万元,拔尖人才最高补贴6万元/年,2月13日开始受理申报。2月14日,南京发布积分落户政策,由“两年内连续缴纳社保”改为“累计社保不少于24个月”。2月20日,合肥房贷已结清的按照首套房利率执行。

2018年12月到2019年2月,如果说房地产调控政策仍然相对保守。进入3月份,随着全国两会的召开和结束,一城一策的试探性“解绑“进入快车道。各地楼市松绑的手段开始相继使出,其中以北京为代表,除房产交易环节税费相继下降之外,公积金新政也带来利好。“北京缴纳公积金可用于天津、河北租购房”。基本上,北京的政策松绑,可以看做给其他城市提供了积极的信号。另外,3月8日,河北高碑店打响“环京”楼市解冻的“第一枪”,四类人群,不需要缴社保,即可购买一套房。3月18日,石家庄市公安局研究出台全面放开落户政策,实现“零门槛“落户。

对于今年有关房地产市场的新特点,张大伟在接受采访时分析认为,“整体看,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势,对调控不利的城市将继续问责。稳定其实是双向调节,大涨和暴跌都不是稳定。”

另一方面,张大伟还表示,由地方主导调控,在房地产市场平稳甚至下行的趋势下,过去过于严格的调控政策出现改变或成为趋势,政策将出现宽松与收紧并存的情况。张大伟预计,2019年全国可能出现一轮30城以上的房地产调控政策的微调潮,将标志本轮楼市调控全面见底。“特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整,部分城市银行也可能变相地调整执行中的信贷政策。”

可以看出,一些城市已因地制宜的进行了试探性的放松, 对于调控有没有真正放松,最近住建部给出了答案。3月23日住建部副部长倪虹明确表示“房地产调控不动摇,保持政策连续性”。这一番话无疑是在表明今年楼市调控依然在坚持,楼市不可能出现松绑的情况,对于现在部分城市出现的政策放松信号,只是正常的调控解锁,并不代表调控主基调变了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时对此表示,对于调控来说,稳定市场是持续的目标,各类干扰市场稳定的因素,都会面临被管控的可能。所以说房地产调控不动摇,含义是对于稳定市场的不动摇的,或者说基调是不动摇的。当然在具体层面,可以根据情况进行微调,只要是在“房住不炒”的框架中进行调整,还是可以的。

乱象丛生

政策微调,沉寂了两年之久的楼市在2019年春节后似乎迎来“春暖花开”的季节。“金三”小阳春,北京的各明星楼盘人潮涌动;上海新房市场频频“日光”、其他核心城市如杭州连续数次出现的“万人摇”,苏州、合肥等土地市场热度飙升、频现高溢价地块的现象等,都在共同释放着楼市回暖的信号。

但在小阳春开始之前,2月份,部分城市和地区的楼市就开始转热。宏观调控政策的放松,再加上部分城市小阳春被炒作、造势,市场似乎将要迎来新一轮上涨周期。 随之而来各种楼市谣言也愈发增多,特别是二线城市,各种松绑传闻,对于市场的影响愈发明显,各种乱象丛生的销售宣传手段,对于市场的影响也非常明显。

其实每当楼市一有风吹草动,最活跃的莫过于房地产销售人员了。

去年,宁波“120”接到1600多个推销电话,最多一天90多个,绝大部分是售房推销电话。事发后,宁波市住建部门对其进行约谈和相应的处罚。可最近,房企的骚扰电话又活跃起来。今年2月份,宁波市成交新建商品房1311套,成交量环比下降59%,但成交均价21107元/平方米,环比上升9%。于是,部分房产销售人员又开始“各展其能”极力做起了电话推销。3月28日,宁波市住建局再次集体约谈11家房企,要求立即停止骚扰行为,责令限期整改。

除了电话骚扰,开发商为了卖房,还打起了“擦边球”。

两年前北京市就出台商办项目政策,禁止在建在售商办项目出售给个人。不过,现在仍有一些商办项目通过代办空壳公司、提前注册公司资质后将法人变更为购房客、与不具资质消费者草签合同等方式“走样”卖房,违背调控初衷,使购房人面临链式风险。

中原地产首席分析师张大伟表示,其乱象背后归根结底都是调控政策的确出现了底部,购房者害怕踏空。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出,2019年初局部楼市的“小阳春”,具有较大的政策试探性成份。房地产企业、中介机构等相关主体,借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”,以营造楼市整体向好的氛围。

他特别指出,目前中国三、四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向,楼市“小阳春”难以延续扩展。如果住房调控政策整体松动甚至转为剌激购房,三、四线城市局部“小阳春”可能发展为新一轮的房地产热。但房价在快速上涨之后,仍将再度下跌。

一城一策

3月28日,博鳌亚洲论坛年会期间,如是金融研究院院长管清友在接受采访时就表示,今年一二线城市的房地产调控将有“松绑”趋势,而且随着城市化进程提速,未来房地产市场发展不会有大问题。对于当前是否是买房的窗口期,房价是否偏高?管清友直言:“老百姓不爱听实话,一线城市房价没有泡沫。”

“需求旺盛,人口涌入,人赶都赶不走,因为多数人都对公共资源、教育资源有需求。”管清友预测,未来核心城市的房价将越来越高。

对于一些城市迫于财政压力,政策“松绑”的现象,管清友回应,中国的土地财政确实产生了很大的问题,地方政府过度依赖土地出让金收益,很多地方收入过半数来自于土地出让金。

正是市场主体与政府部门房地产路径依赖病灶还在,投机行为在一定条件下仍有可能卷土重来。因此,地方政府在政策储备上也要留有余地,防止发展为新一轮的房地产热。

总体观察今年以来政策走向,不仅总体调控没有松动,一城一策的走向也更加明显。

正如住房和城乡建设部部长王蒙徽近日所说,今年将落实城市主体责任,因城施策,稳定地价、房价,防止房价大起大落。

例如,福建省提出落实城市主体责任,编制实施住房发展规划,福州、厦门编制“一城一策”实施方案;河南省明确坚持因地制宜、综合施策,实行“一城一策”;上海表示正在研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。

另外,杭州、宁波、成都、长沙等地明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。防范高地价、高房价、高杠杆风险仍是年初地方两会提出的重点。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析认为,各地房地产市场情况差异大、形势变化快,中央提出夯实城市主体责任,就是要让地方政府根据具体条件来实施调控,结合地方实情来完成调控目标。

地方政府要避免楼市失控,既不能大起,也不能大落,否则将承担责任。在因城施策的过程中,需要警惕的是个别地方政府出于增长需求、财政压力而冒出放松调控的冲动或调控政策影响与初衷不符,但“一城一策”仍是未来方向。

近来,部分城市限字令的持续优化,以及二手房交易税费的差异性优惠政策快速落地,已经是对“一城一策”做出的诠释。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,今年政府工作报告关于房地产的表述中,最主要是要关注落实城市主体责任的概念,预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核,这里虽然没有提“一城一策”,但估计接下来会有陆续细分政策出台。尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。

利率下调

“在过去的小阳春中,最关键的影响要素是信贷额度。”中原地产首席分析师张大伟表示。

3月10日,中国人民银行发布金融统计数据显示,前两个月人民币贷款增加4.11万亿元,同比多增3748亿元。其中,2月当月人民币贷款增加8858亿元,同比多增465亿元。分部门看,住户部门贷款减少706亿元,其中,短期贷款减少2932亿元,中长期贷款增加2226亿元;非金融企业及机关团体贷款增加8341亿元,其中,短期贷款增加1480亿元,中长期贷款增加5127亿元,

随着市场流动性的改善,2019年房贷利率结束了此前单边上涨的趋势,触顶迹象显现,部分地区利率出现松动。若从全国整体情况来看,融360大数据研究院监测的首套房贷款利率数据显示,2019年2月全国533家银行分(支)行中,有147家银行首套执行基准利率上浮10%,较上月增加15家;153家银行首套执行基准利率上浮15%,与上月持平;118家银行首套执行基准利率上浮20%,较上月减少8家。全国二套房贷款时隔8个月后首次回归至6%以下水平,平均利率为5.99%,连续4个月回落,较1月回落3个百分点。

进入3月,南京多家银行再次下调利率,下调幅度最高达5%。目前,南京部分银行执行首套房贷利率5.39%的标准,也就是基准利率的1.1倍,最低上浮8%。

事实上,不仅仅是南京,全国多地城市利率开始回归基准。例如天津,房贷利率已开始执行基准利率。近日,常州也有确切消息称,首套房贷利率已经回归基准。除此之外,深圳、合肥等全国多地开始下调房贷利率。

值得一提的是,在房贷利率微调的同时,放款速度加快。《中国经济信息》记者走访多家银行了解到,银行批贷和放款进程较为顺畅。一位国有大行工作人员对记者说,目前贷款审批在1周左右,批贷之后放款的速度和贷款规模有关,但整体而言很快。也有股份制银行工作人员对记者说,审批之后放款在1至2个工作日之内。

但值得注意的是,重点城市的房贷利率并未见松动。以北京为例,目前基准利率为4.9%,首套房利率在基准利率基础上上浮10%,即5.39%,二套房在基准利率基础上上浮20%,即5.88%。记者询问了多家位于北京地区的银行分支机构,大部分银行目前仍在执行这一标准,并无松动。太原某银行的人士也对记者称,近期房贷利率并未有下调迹象,整体以稳为主。

今年政府工作报告三次提到房地产,三处也都伴随着“稳步”,“稳妥”,“平稳”字样,显然,总基调仍然是稳。3月12日,住建部部长王蒙徽表示,将坚决落实党中央、国务院的部署,稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案。一句话出现两个“稳”。

正如国家总理李克强在答记者问时所说,今年不确定的因素不少,我们还要有更多的应对准备,我们留有了政策空间。比如我们今年提高赤字率0.2个百分点,没有超过国际上所谓3%的警戒线。而且我们还可以运用像存款准备金率、利率等数量型或价格型工具,这不是放松银根,而是让实体经济更有效地得到支持。不管发生什么样的新情况,我们都会立足当前、兼顾长远,保持中国经济稳定,保持中国经济长期向好趋势不变,这都是很重要的。中国经济会始终成为世界经济的一个重要稳定之锚。

 
 
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